+7 (499) 938-56-19  Москва

+7 (812) 467-37-83  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Содержание

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2019

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка вполне реальна. В законодательстве нашей страны нет существенных ограничений на распоряжение собственностью для лиц младше 18 лет, но есть некоторые нюансы, которые нужно знать. Например, договор такого вида можно оформить лишь при согласии опеки. Именно она призвана следить за тем, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены.

Дело в том, что с точки зрения законодательства дети имеют ограниченную дееспособность (ст.21 ГК п.1). Обычно либо родители, либо опекуны выражают желания своих детей, а иногда и действуют от их имени, но опека так или иначе будет принимать участие в сделке. Поэтому при участии в договоре детей недостаточно просто желания продавца реализовать свою собственность, а покупателя — приобрести ее.

Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

  1. Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
  2. Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.

В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2019 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.

Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.

Кроме того, если до реализации собственности детям отводилась ее половина, тогда новая жилплощадь также должна принадлежать им наполовину. Нельзя сделать долю меньше, независимо от размеров новой квартиры (если она больше). По факту получается улучшение условий жизни ребенка. Например, вместо 10м2 ему будет положено 15м2. Такая сделка без проблем будет одобрена органами опеки.

Это интересно:  БЫСТРО, НАДЕЖНО, БЕЗОПАСНО.

Подготовка предпродажной документации

В июне 2016 года приняли ФЗ за номером 172, в соответствие с которым договора о продаже недвижимости, где имеется доля несовершеннолетнего лица, нужно в обязательном порядке оформлять у нотариуса. Вот почему полный список документации, необходимой для осуществления сделки в этом случае, гораздо больше.

Разрешение на соглашение о купле-продаже от нотариуса называется лицензией. Чтобы получить этот документ, родителям требуется прийти в нотариальную контору. Если они не могут явиться сами, от их имени вправе действовать представители. В этом случае нужно оформить доверенность проведение соответствующих операций. Чаще всего данная возможность требуется, когда сделку проводит юрист, нанятый родителями. В некоторых ситуациях участие другого родителя не нужно:

  • когда мама с папой развелись, и отец не желает участвовать в воспитании ребенка,
  • он пропал без вести,
  • пребывания отца в местах лишения свободы,
  • если отец умер.

В этих случаях второй родитель должен прийти в суд единолично, но ему придется предоставить нотариусу больше документов. Например:

  1. разрешение второго родителя на проведение операции с недвижимостью ребенка, оформленное у нотариуса;
  2. если отец находится в другой стране, понадобится разрешение в письменном виде, которое заверено в Консульстве нашей страны, находящимся по месту пребывания родителя;
  3. постановление суда о лишении второго родителя прав по отношению к ребенку;
  4. судебное решение, на основании которого можно сделать вывод о том, что родитель без вести пропал;
  5. если причиной неявки стала смерть, достаточно предъявить свидетельство о смерти.

Документация, необходимая для опеки

Муниципальным образованиям дано право вносить корректировки в список документации. Вот почему стоит уточнить полный перечень в своем муниципалитете. В общем случае, чтобы получить разрешение от опеки нужно собрать:

  1. паспорта родителей (в их отсутствии законных представителей либо опекунов),
  2. брачное свидетельство (либо документ о расторжении отношений),
  3. свидетельства о рождении детей, причем, если они уже достаточно большие (старше 14 лет), понадобится паспорт,
  4. предварительная бумага о намерении приобрести новую квартиру и выделить детям в ней требующиеся доли,
  5. заявление,
  6. технический паспорт на имеющуюся жилплощадь,
  7. справка из ЕГРП на старую квартиру,
  8. лицензия на продажу собственности, полученная у нотариуса,
  9. справки из лицевого счета и домовой книги на продаваемую и покупаемую квартиру,
  10. документ, подтверждающий, что была перечислена госпошлина.

Представители опеки внимательно изучат предоставленную документацию, сравнят старые и новые условия жизни несовершеннолетних детей и выдадут разрешение либо отказ в проведение сделки. Данная проверка необходима для того, чтобы убедиться, что сделка осуществляется на законных основаниях при соблюдении интересов несовершеннолетних детей.

Инспектор предложит родителям заполнить заявление, где они обещают действовать в соответствии с интересами детей и соблюдать их права. Инспектор заверяет данное заявление своей подписью.

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

  • Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
  • Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
  • В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
  • Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
  • В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
  • В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

  1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
  2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
  3. стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Как доказать опеке, что новые условия проживания лучше

В качестве доказательств могут подойти следующие факторы:

  1. новое жилье находится в районе с улучшенной экологической обстановкой;
  2. район, где расположен дом с новой квартирой, имеет лучшие климатические условия;
  3. родители (либо один из них) получил неподалеку от приобретаемой квартиры более высокооплачиваемую работу;
  4. в новом районе лучше развита инфраструктура (школа или сад находится ближе к дому, больше автобусных остановок, рядом есть детская поликлиника, больше магазинов в шаговой доступности и пр.).

После того, как разрешение от опеки получено, можно назначить дату заключения основного контракта купли-продажи.

Процедура проведения сделки

После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.

По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:

  • в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
  • только после этого — детей.

Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.

Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.

Процедура предварительного этапа

  1. В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
  2. Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
  3. После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
  4. Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

  • Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
  • В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
  • Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

Заключение

Продажа недвижимости с долей ребенка несколько осложнена участием в сделке органов опеки, но это дает гарантии соблюдения прав ребенка. Чтобы продать такую собственность, родителям нужно составить предварительное соглашение, обратиться в опеку для рассмотрения ими возможности проведения сделки, и только после этого подписать основной договор.

Можно ли продать дом если дети дольщики. Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка . Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей , не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит закон

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28) . А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения .

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость . То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно:
все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными , то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация . Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация :

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

  • получение разрешения опекунского совета на продажу;
  • заверение договора купли-продажи у нотариуса;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку . От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку , ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить :

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
  • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду :

  • площадь жилья не должна уменьшиться;
  • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
  • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно :

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
  • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание!
Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно . За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно . Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка .

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
  • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
  • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.

Как выписать несовершеннолетнего

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не

нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете . Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.
Это интересно:  Размер госпошлины при продаже квартиры в 2019 году

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры , учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
  • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу ;
  • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
  • в договоре купли-продажи определите срок , в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Процессу отчуждения, равно как и , сопутствуют определенные трудности. В случае продажи недвижимости, совладельцем которой является ребенок, процедура многократно усложняется. Желание продать недвижимость с долей несовершеннолетнего может появиться ввиду стремления к увеличению полезных метров квартиры.

Например, после появления второго ребенка, родители вполне могут решиться продать старую небольшую квартиру и приобрести более подходящую под нужды многодетной семьи. Процесс отчуждения недвижимости, включающей долю несовершеннолетнего хоть и непрост, но вполне реален, если соблюсти необходимые нюансы. Правовой основой существенных условий такой сделки являются нормы Гражданского кодекса РФ.

Самое главное условие — наличие согласия попечительского совета на продажу доли ребенка. А для этого, необходимо отсутствие в будущем договоре признаков ущемления прав ребенка или ухудшения жилищных условий его проживания. ребенка в новом жилье не должна уступать в стоимостном выражении уже имеющейся у него части квартиры.

Без согласия попечительского совета не обойтись

Основная загвоздка при подготовке к совершению сделки — добиться разрешения на нее у попечительского совета. И только в этом случае возможен последующий о продаже.

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого . Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

По существующему законодательству предусматривается только два варианта:

  1. если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
  2. обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
  3. если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Таким образом, лишить ребенка недвижимости, совладельцем которой он оформлен, не предоставив ничего взамен, не представляется возможным.

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является .

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

  1. Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
  2. Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
  3. Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя ;
  4. Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
  5. Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка очень непросто

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

  • обоих родителей;
  • копии (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
  • документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
  • заявления;
  • свидетельства о заключении брака ( , в случае развода родителей);
  • правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
  • нотариальной лицензии на продажу;
  • разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
  • выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
  • выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанции ;
  • договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

Случаи отказа в выдаче разрешения попечительским советом

Время на отчуждение — примерно 2 недели

Разрешение не будет выдано, если:

  1. приобретение осуществляется в рассрочку, с предварительной продажей всей недвижимости, находящейся в собственности;
  2. сделка — одновременно и продажа, и дарение;
  3. покупаемая недвижимость является не до конца построенным объектом, право владения на который еще не возникло;
  4. приобретаемое жилье значительно уступает в размере отчуждаемому;
  5. новая недвижимость лишена определенных удобств, коммуникаций, инфраструктуры.

Попечительский совет выдаст разрешение с большей долей вероятности, если новые условия проживания несовершеннолетнего будут лучше прежних. В частности, это может проявляться в:

  • более экологичной окружающей среде;
  • более развитой инфраструктурной сети;
  • лучших климатических условиях;
  • наличии лучше оплачиваемой работы для родителей.

Соблюдение вышеописанной процедуры необходимо до достижения несовершеннолетним 18 лет, впоследствии он получает право на самостоятельность при заключении любых сделок, как всякий полноправный гражданин. Существуют варианты, когда полную дееспособность можно получить до достижения совершеннолетия, а именно с 16 лет:

  • при официальном оформлении такого гражданина на работу (обязательно с предоставлением );
  • в случае занятия 16-летнего гражданина индивидуальным предпринимательством;
  • в случае официальной регистрации брака с ним.

При наличии перечисленных условий лицо наделяется полной дееспособностью и в согласии органа опеки на совершение сделки более не нуждается.

Окончательное завершение сделки с недвижимостью

Процессы отчуждения старого жилья и приобретение нового должны совпадать

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Процесс отчуждение старой квартиры и приобретения новой недвижимости должен совершаться одновременно. Далее следует обязательная . Для подтверждения соблюдения прав несовершеннолетнего, копии документов о получении им равнозначной доли недвижимого имущества в собственность, направляются в адрес попечительского совета.

Как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником? Подскажет видео:

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире

  1. Подача заявления.

Важно! Сроки рассмотрения устанавливаются на муниципальном уровне, обычно не превышают 15 дней.

  • Получение предварительного согласия на совершение сделки, либо отказ. На данный момент четких оснований для отказа в законе не прописано. Отказ может быть обжалован в суде в порядке искового производства.
  • Совершение сделки

    Важно! Следует помнить, что сделка по купле-продаже квартиры при наличии доли несовершеннолетнего в ней без согласия органа опеки не пройдет регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

  • Уведомление органа опеки и попечительства о совершении сделки, её регистрации в соответствующем государственном органе и предъявлении свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в жилом помещении.
  • Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

    1. Заявление законных представителей, если ребенку меньше 14 лет. Если от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с согласием родителей (родителя, либо опекуна) на совершение сделки.
    2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего, при наличии у него документа удостоверяющего личность в силу возраста.
    3. Документы на отчуждаемое жилье.
    4. Документы на покупаемое жилое помещение.
    5. Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.

    Важно! Российское законодательство запрещает сделки с недвижимым имуществом между родителями (опекунами, попечителями) и их детьми до 18 лет. Исключением из данного правила является дарение недвижимости несовершеннолетнему.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья. Жилье может быть оформлено на имя ребенка при покупке или приватизации, может быть получено в дар или унаследовано им в любом возрасте. Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в нейпрописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий. В таких случаях рассматриваются в первую очередь интересы детей.

    Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:

    1. Конституцией Российской Федерации;
    2. Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
    3. Семейным кодексом РФ (статья 60);
    4. Законом об опеке и попечительстве;
    5. Жилищным кодексом РФ;
    6. Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
    7. Иными правовыми актами, в том числе местного значения.

    Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

    Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).

    Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.

    Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.

    Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:

    1. Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
    2. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.

    В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.

    Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.

    Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.

    Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

    Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

    1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
    2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
    3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
    4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.
    Это интересно:  Материнский капитал на ремонт жилья: можно ли потратить?

    В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

    В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

    Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

    1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

    2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

    Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя. Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

    Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.

    Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

    1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
    2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
    3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

    Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

    1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
    2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
    3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

    Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

    Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

    Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

    Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

    Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

    • паспорт;
    • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
    • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

    Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

    В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

    • паспорта законных представителей;
    • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
    • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
    • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
    • разрешение нотариуса на проведение сделки;
    • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
    • свидетельство о заключении или расторжении брака;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

    Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

    Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

    Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

    Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

    Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

    Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

    Шаг 7. Заключение сделки.

    Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

    Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

    Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

    Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

    Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья. В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства. А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

    Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

    В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

    Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

    В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

    Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

    • паспорт представителя;
    • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
    • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
    • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.

    Шаг 3. Заполнить листок убытия.

    При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

    Шаг 4. Получить листок убытия.

    Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

    Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

    Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

    Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

    Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

    Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит закон

    По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

    Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

    Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

    Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

    Как признаётся эмансипация:

    • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
    • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

    Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

    • он трудоустроен по договору;
    • занимается предпринимательством;
    • состоит в браке.

    Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

    Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

    • получение разрешения опекунского совета на продажу;
    • заверение договора купли-продажи у нотариуса;
    • регистрация сделки в Росреестре.

    Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

    Вот как нужно поступить:

    • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
    • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

    При этом нужно иметь в виду:

    • площадь жилья не должна уменьшиться;
    • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
    • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

    При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

    Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

    Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

    Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

    • личное присутствие вас и покупателя;
    • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
    • документ ребёнка;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство на собственность;
    • разрешение опеки.

    Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

    • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
    • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

    Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

    • паспорта;
    • свидетельство на собственность;
    • заверенный договор купли-продажи;
    • согласие опеки.

    Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

    Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

    Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

    В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

    По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

    Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

    В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

    • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
    • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
    • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

    Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

    • оформление договора купли-продажи;
    • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
    • прописка на новом месте.

    Как выписать несовершеннолетнего

    На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

    • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
    • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
    • в МФЦ.

    Документы для регистрации:

    • домовая книга;
    • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
    • документы на собственность.

    Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

    Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

    Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

    Как определить чистоту квартиры

    • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
    • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
    • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
    • в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

    Статья написана по материалам сайтов: prosadidom.ru, nauet.ru, xranitelochaga.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector