Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством. Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности. Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.

Содержание

Порядок оформления спорной квартиры

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

  1. Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
  2. Здание готово к заселению.
  3. Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст. 178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители). После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

Право на часть жилого помещения по наследству

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления. Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители). Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.

Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

  1. Гражданские паспорта участников.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
  4. Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
  5. Технические паспорта помещений.
  6. Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
  7. Справка из БТИ.
  8. Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
  9. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

  1. Характеристика на детей из школы (детсада).
  2. При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
  3. Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).

Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

При каких условиях выдается разрешение опекунского совета

Органы попечительства разрешают продажу жилой недвижимости, исходя из каждой конкретной ситуации:

В первом случае – при условии предварительного приобретения квартиры (ее части) на имя малолетнего собственника, равной (превосходящей) по метражу то помещение, в котором он проживал ранее.

«Без условия» – в постановлении ООП не прописываются требования, по которым должна производиться продажа.

Рекомендация: Покупка иного вида жилой недвижимости производится до продажи спорного жилья либо одновременно с ней (но до окончания процедуры регистрации).

Когда можно обойтись без получения предписания

Решение опекунского совета требуется не всегда. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и избежать обращения в ведомство? Постановления комиссии ждать не надо:

  1. Если семья выезжает на ПМЖ в другое государство вместе с несовершеннолетним лицом.
  2. При вынужденной смене места проживания на другую территорию (город) при условии: получения несовершеннолетним владельцем части в новой квартире или перечисления денег на открытый персональный счет.
  3. Если семья покупает жилье в новостройке. При этом здание находится на заключающей стадии строительства, а у ребенка есть регистрация по фактическому адресу жительства.

Ведомственная комиссия может согласиться на ухудшение жилищных условий, когда:

  • вырученные средства (часть их) будут направлены на лечение ребенка;
  • продажа обусловлена необходимостью обеспечить несовершеннолетнему должные экологические условия для комфортного проживания;
  • малолетний гражданин направляется на учебу в специализированное учебное заведение, аналог которого в месте прежнего жительства отсутствует.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях по постановлению судебных инстанций несовершеннолетнее лицо признается эмансипированным в возрасте 16 лет. Такое решение выносит суд, если:

  1. Подросток трудоустроен официально, работодатель предоставил полные социальные гарантии, он обеспечивает себя.
  2. Он регистрируется индивидуальным предпринимателем.
  3. Вступает в законные брачные отношения.

Сделка в этих ситуациях осуществляется без вмешательства опекунского управления, и разрешение совета не нужно.

Почему ведомство отказывает в регистрации сделки

Выдача постановлений о продаже квартиры – прерогатива попечительских органов. Опекунский совет отказывает в разрешении, когда:

  1. Новое жилье покупается по договору ипотеки, и одновременно продается вся собственность семьи.
  2. Помещение продается и одновременно является актом дарения.
  3. Предполагаемое жилье расположено в строящемся здании, и у семьи нет правоустанавливающих документов.
  4. Часть несовершеннолетнего намного меньше его части в продаваемом здании.
  5. Новая квартира не соответствует нормативным актам, предъявляемым к жилым помещениям: не отвечает требованиям комфортного проживания, в ней отсутствуют инженерные коммуникации.
  6. Имеется недостаточная инфраструктура.

Важно знать! Опекунские органы во всех конкретных ситуациях подробно рассматривают заявления, руководствуясь правами и интересами малолетнего лица. Специальный порядок процедуры действует до его совершеннолетия. Подросток признается полноправным гражданином по наступлению 18-летнего возраста и может без посредников участвовать в сделках с недвижимостью.

В заключение

Распоряжаться собственностью детей, продавать (отчуждать) жилое имущество законные представители могут только по предписанию попечительских советов. Никто не вправе оставлять владельца без принадлежащей ему жилплощади. Однако как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, если ведомство отказывает в оформлении? Только по закону, иначе сделку не зарегистрируют. В соответствии с нормативными актами и правовыми положениями, дети – полноценные собственники и наделены теми же правами, что и взрослые владельцы жилья.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей в 2019 году

Сделки с недвижимостью, в которой часть доли является собственностью несовершеннолетнего гражданина, находятся под контролем опекунского ведомства.

Без участия органов ООиП заключение договора купли-продажи будет считаться незаконным. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Порядок продажи спорной квартиры

По закону дети — граждане с ограниченной дееспособностью. Их интересы выражаются через родителей и опекунский совет. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником предусматривает получение разрешения не только попечительского совета, но и лицензии в нотариате. При его получении должны находиться оба родителя. При отказе или невозможности присутствия, вопрос решается через суд.

ВНИМАНИЕ! Если второй родитель не может прибыть в опекунское ведомство по уважительной причине, он может предоставить письменное разрешение, заверенное в нотариальной конторе.

Если у ребенка в реализуемой недвижимости есть часть собственности, он становится полноправным участником сделки.

За малолетними лицами в возрасте до 14 лет в договоре расписываются их родители или представители. Переступив данный возрастной порог, они вправе лично подписывать документ, но при наличии заверенного у нотариуса согласия родителей.

Перед посещением ООиП нужно собрать документы, доказывающие предоставление доли ребенку в приобретенной квартире. Если разрешение не получено, сделка не будет считаться законной. Она аннулируется в судебном порядке, а ее участники могут понести наказание за нарушение закона.

Требования при продаже жилья с долей малолетнего:

  • Часть имущества в новой квартире не должна быть меньше, чем в прежней.
  • Дом готов к заселению.
  • Обеспечение соответствующих условий.

При соблюдении перечисленных условий органы опеки не будут препятствовать сделке.В законодательстве рассмотрены отдельные случаи, касаемые договоров аренды с несовершеннолетними или малолетними собственниками. Согласно СК РФ, полученный от сдачи недвижимости доход используется на обеспечение ребенка.

Это интересно:  Риэлторские услуги и их стоимость. Цена услуг риэлтора

До 14 лет прибылью распоряжаются родители. Затем подросток самостоятельно решает, куда направить доходы.

Документы

В каждом городе требования к списку документов могут быть разными. В первую очередь нужно уточнить в муниципальных учреждениях, какие бумаги необходимо предоставить и узнать о предъявляемых к ним требованиям:

  1. Заявление.
  2. Гражданские паспорта законных представителей детей.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Подтверждающие документы, что после покупки другого жилья на ребенка будет оформлена доля имущества.
  5. Свидетельство о заключении/расторжении брака.
  6. Документация на продаваемую квартиру.
  7. Нотариальная лицензия.
  8. Правоустанавливающие бумаги на собственность.
  9. Разрешающий документ на продажу от нотариуса законным представителям ребенка.
  10. Выписка из лицевого счета с продаваемой и приобретаемой недвижимости.
  11. Квитанция об уплате государственного взноса.
  12. Договор на новую жилплощадь.

В некоторых случаях попечительский совет может попросить дополнительные справки:

  • Характеристику ребенка из школы или дошкольного учреждения.
  • При переезде в другое государство справку из управления по делам гражданства и иммиграции.
  • Справку с места трудоустройства родителей или опекунов.

Перед выдачей разрешения попечительский совет осматривает квартиру. Они должны убедиться, что интересы ребенка и права при продаже не ущемлены.

ООиП получают письменное уведомление. В присутствии инспектора органа управления социальной защиты населения заполняется заявление, в котором родители или опекуны обязуются соблюдать права несовершеннолетнего гражданина.

Причины для отказа

Опекунский совет может отказать в совершении сделки, если:

  1. Объект недвижимости приобретается по ипотечному договору с одновременной продажей имущества, находящегося в собственности.
  2. Происходит одновременно продажа и дарение жилья.
  3. Отсутствует право владения (новая недвижимость находится на стадии строительства).
  4. Площадь приобретаемой квартиры намного меньше реализуемого жилья.
  5. Жилплощадь не соответствует нормативным актам. Отсутствуют удобства и инженерные коммуникации.
  6. Слабо развитая инфраструктура.

Такой порядок соблюдается до тех пор, пока ребенок не достигнет 18 лет.

ВНИМАНИЕ! В некоторых случаях дееспособность лица наступает в 16 лет. Например, когда подросток устраивается на работу и получает соцпакет, открывает ИП или вступает в законные брачные отношения.

Также возможно открытие счета на имя ребенка и зачисление на него денежных средств. Пользоваться ими можно только после наступления совершеннолетия гражданина. Плюсом при сделке купли-продажи будет доказательство улучшения условий проживания и качества жизни малолетнего лица:

  • Благоприятная экология.
  • Улучшение инфраструктуры.
  • Хороший климат.
  • Увеличение дохода родителей.

После получения согласия родители могут назначать дату оформления сделки. Разрешение органов опеки на продажу доли ребенка требуется не во всех случаях. Можно обойтись без постановления комиссии в случае:

  1. Переезда на ПМЖ за границу вместе с детьми.
  2. Переезд в другой город или область при условии оформлении доли на ребенка в новой квартире или финансовых перечислений на его личный счет.
  3. Приобретения объекта недвижимости в новостройке. Только жилое здание должно находиться на завершающем этапе строительства, а у несовершеннолетнего лица имеется регистрация по фактическому месту проживания.

Комиссия может допустить покупку жилья с ухудшением условий, когда:

  • Часть полученных денег пойдет на лечение ребенка.
  • Продажа необходима для создания малолетнему лицу более комфортных экологических условий.
  • Несовершеннолетнее лицо отправляется учиться в специализированное учебное заведение, и на новом месте проживания отсутствует аналог прежнему жилью.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Постановление ООиП можно получить уже через 14 дней после подачи заявления.

В документе будет указан адрес реализуемой квартиры и согласие на покупку жилья по другому адресу.

После чего ребенка вместе с родителями снимают с регистрации. Даже если у малолетнего лица нет свой доли, без разрешения опекунского совета его выписывать нельзя.

Совершенное действие без согласия комиссии может быть оспорено в суде, который вправе вынести решение о восстановлении прописки.Если все условия соблюдены, сделка оформляется следующим образом:

  1. В нотариальной конторе заключается двустороннее соглашение о купле-продаже. Составляется акт о приеме-передаче недвижимости.
  2. На всех участников сделки регистрируются права собственности.
  3. Прежнее жилье должно продаваться одновременно с покупкой нового.
  4. После оформления прав собственности проводится регистрация ребенка.
  5. Завершающим этапом будет уведомление органов опеки об оформлении на ребенка доли, равноценной предыдущей.

При достижении восемнадцатилетнего возраста ребенок приобретает полную дееспособность и может самостоятельно принимать участие в сделки без дополнительного разрешения органов попечительства.

Материнский капитал и права детей

Иногда права детей при продаже квартиры могут быть нарушены, если присутствует материнский капитал.

ВАЖНО! При наличии государственного пособия при покупке недвижимости должны быть выделены доли всем детям.

Если этого не произошло, опекунский совет и прокуратура могут признать сделку недействительной, подав иск в суд.

Распоряжение собственностью детей без предписания попечительского совета не допускается. Никто не наделен правами оставлять собственника без принадлежащего ему имущества. Продажа имущества с несовершеннолетними владельцами должна осуществляться только по закону. Иначе сделка зарегистрирована не будет.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2019 года

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено. По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Это интересно:  БЫСТРО, НАДЕЖНО, БЕЗОПАСНО.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние. RealEstate.ru решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.

Матерые агенты знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, то сделка сразу относится к категории сверхсложных. Закон требует, чтобы любая такая сделка была согласована с органами опеки и попечительства (далее – просторечное «опека» — прим. ред.). Опрос компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы, выявил, что у таких сделок три проблемы:

— затягивание процесса согласования на неопределенный срок;
— большой риск того, что сделку не разрешат органы опеки;
— возможность принятия произвольного и зачастую излишне перестраховочного решения чиновниками из-за «дыр» в законодательстве.

Время и документы

«Как правило, в сделке с участием органов опеки перечень документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют проведения обязательной оценки обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого). Все это приводит к тому, что сроки проведения сделки увеличиваются. Нельзя исключать и вероятность отказа органов опеки в случае, если не будут соблюдены их требования», — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка.

Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об отсутствии задолженности продавцов по налогам. Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости. Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей, вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле. Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте, а об увеличенных сроках экспозиции. Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный риэлтор, советует идти на такую покупку только в случае, когда продавцы квартиры с детской долей уже имеют адрес альтернативной квартиры, на которую собран пакет документов, готовый к подаче в опеку. Скорее всего, в таком случае риэлтор покупателя скажет продавцу: «Интерес есть, но аванс внесем, когда у вас будет адрес альтернативы». И продолжит поиск иного варианта для своего клиента.

Отказные сделки

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни. Есть и спорные случаи. К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса. В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

Это интересно:  Разведенные и престарелые: у кого еще не следует покупать квартиру
Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

В сущности, проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов. Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет.

Во-вторых, никто не отменял «дружбы» с представителями госорганов. Чаще всего подобная связь используется, чтобы ускорить одобрение вполне законной сделки. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и мелькают заголовками про «черных риэлторов» в новостях, и про которые понятно, что согласие органов опеки было дано явно по «дружбе».

И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха. Суды стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.

Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки. Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе. Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название). Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.

По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап — выделение долей всем членам семьи, включая мужа. На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен).

Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей. Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно, поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.

В итоге случилось, что никто на рынке недвижимости не следит за тем, чтобы родители наделили детей долей в покупаемой с помощью маткапитала квартире, констатируют профессионалы. Поэтому опасность для покупателей квартиры у семьи, которая в свое время приобрела ее, используя маткапитал, такова, что выросшие дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделка должна быть признана ничтожной. «Дыра» в законе была замечена более двух лет назад, однако пока решения для ее «закрытия» ничего не сделано.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.

В 2012 году одна семья купила квартиру с использованием маткапитала. В 2013 году родители решили поменять ее на более просторную и обратились за этим к риэлторам. Выяснилось, что дети не были наделены долей в собственности, и первоначально клиенты хотели продать жилье «как есть». Теоретически это было возможно.

«Первоначальный замысел сделки состоял в том, что квартира, купленная с использованием маткапитала, будет продана матерью, которая была единственной ее владелицей и не успела переоформить доли на детей, — рассказывает Виктор Куприянов. — Детям планировалось выделить доли в другой квартире, собственником которой был отец. Надо отметить, что они там и были прописаны. Но адрес второй квартиры, разумеется, отличался от адреса в обязательстве ПФР». Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в нецелевом расходовании государственных средств (серьезное нарушение!), а у будущим собственникам светили проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних.

«В итоге, было решено наделить детей долями в материнской квартире. Это было сделано, и уже после успешной регистрации прав детей в квартире и их прописки в ней же я обратился в органы опеки в том районе, где у детей была собственность. Я хотел получить разрешение наделить детей долями в отцовской квартире, чтобы теперь уже официально освободить квартиру с маткапиталом от этих долей и продать», — поясняет риэлтор.

Но агенту отказали, пояснив, что «сделки между опекуном и опекаемым незаконны на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ». «Сотрудники опеки почему-то «разделили» весь процесс на части: раз доли детей продаются, им должны быть куплены соответствующие другие доли. Доли в квартире отца купить нельзя – это будет нарушение закона, отец не может ничего продавать своим детям. А дарение доли отцом детям сотрудники рассматривают как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другой собственности», — делится Виктор ходом мысли инспектора опеки. По мнению сотрудника тех органов опеки, сделка будет законной только в одном-единственном случае: детям взамен проданных долей покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей родителям.

«Меня и клиентов этот вариант ни в какой степени не мог устроить – другие объекты не нужны, да и проблема оставалась та же, менялся только адрес», — констатирует риэлтор. Он также констатирует серьезную проблему, возникающую из формулировок закона. В законе о материнском капитале написано слово «наделить», а не «одарить». «Такого понятия вообще не предусмотрено в Гражданском кодексе. Это в итоге ведет к тому, что трактовки территориальных органов опеки остаются на их усмотрение», − поясняет он.

Однако хеппи-энд в это сделке оказался возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в орган опеки в том районе, где была расположена квартира отца.
«На нашу удачу, сотрудники органов опеки в том районе, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, дали положительный ответ по предлагаемым условиям продажи долей детей», — поясняет Виктор.

Сотрудники органов опеки этого района не рассматривали родителей как «опекунов», а несовершеннолетних собственников как «опекаемых», потому что не было процедуры «установления опеки». В заявлении, однако, пришлось искать такие формулировки для всех переходов права, чтобы не подпасть под понятие «сделка». «Мы успешно провели все операции. Дети были прописаны в квартире отца, получили доли, квартира матери была продана. Я благодарен коллегам, без которых не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их задачу, причем без каких-либо взяток и выхода за рамки закона. И я рад, что есть госслужащие, действительно защищающие интересы граждан», — говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки внимательно изучают квартиру, которую предполагается купить взамен продаваемой. И ранее приходить к ним с проектом сделки, где продается старая квартира, а покупается квартира в новостройке без прав собственности, было бессмысленно, — отказ следовал сразу же. В начале 2014 года стало известно, что органы опеки в Москве в экспериментальном порядке согласовали несколько сделок обмена «вторичной» квартиры на новостройку (дом готов, получен акт-приемки, но пока не получено свидетельство собственности).

«Да, действительно, такие сделки проходят. Предоставляется перечень документов от застройщика, заявление и прочие бумаги. Органы опеки выдают распоряжение о разрешении на продажу квартиры с последующим наделением ребенка собственностью», — пояснила Светлана Бирина, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру.

«Решение на проведение подобной сделки принимают органы опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит заранее ознакомиться с позицией по этому вопросу конкретного инспектора», — добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которая «закрыта» их агентством в марте этого года. Была продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Одобрение на сделку было получено, когда новостройка была готова. Ребенок станет собственником доли в новой квартире, как только будут оформлены права собственности на нее.

Риэлторы отмечают, что пока такие сделки носят единичный характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости. Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новостройку, да могут ее купить только тогда, когда она уже становится «вторичкой» и права собственности оформлены. В таком случае она уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже завершенном строительством доме, но без оформленных прав собственности.

Статья написана по материалам сайтов: ukaz.wiki, ipotekaved.ru, www.realestate.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий