+7 (499) 938-56-19  Москва

+7 (812) 467-37-83  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Регистрация прекращения договора аренды недвижимости

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
  • Земельный кодекс РФ (ЗК РФ);
  • Лесной кодекс РФ (ЛК РФ);
  • Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219);
  • Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135);
  • Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

    В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что положения ГК не предусматривают обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества (речь идет о договорах аренды недвижимости, заключенных на срок до года или без указания срока), регистрация обременений порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, запись в ЕГРП об обременении в виде аренды не вносится.

    Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Судом договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 при существенном нарушении договора аренды одной из сторон, а также в случаях, предусмотренных статьями 619, 620 ГК РФ. В случае, если односторонний отказ от исполнения договора аренды допускается законом или соглашением сторон, т.е. договором аренды, такой договор считается расторгнутым на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.

    Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора соглашением сторон договор аренды считается расторгнутым с момента заключения соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения о расторжении. В случае расторжения договора аренды на основании решения суда, договор аренды прекращает свое действие в момент вступления в законную силу решения суда.

    В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

    Если стороны не указали в договоре аренды недвижимого имущества срок его действия, договор считается заключенным без определения срока и каждая из сторон может в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

    Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом может быть установлен предельный срок договора аренды недвижимого имущества определенного вида. По истечении такого срока договор аренды прекращается. Предельный срок аренды установлен, например, для земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 72 ЛК РФ) и т.д. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды (ст. 615 ГК РФ).

    Статья 46 ЗК РФ также устанавливает дополнительные основания для прекращения договоров аренды земельного участка.

    Согласно п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135) государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок погашения записей определен в разделе VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).

    В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135) внесение в ЕГРП записей о расторжении договора аренды, о прекращении договора аренды проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора аренды. Если заявителем является арендатор, то арендодателю не позднее пяти рабочих дней с момента погашения регистрационных записей направляется соответствующее уведомление об этом.

    Снятие зарегистрированных обременений с недвижимого имущества, связанных с арендой, осуществляется путем погашения имеющихся в ЕГРП записей о соответствующих обременениях. Погашение осуществляется на основании одной из сторон договора аренды.

    Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2017 N 18АП-7215/2017 ПО ДЕЛУ N А07-2264/2017

    Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

    ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 12 июля 2017 г. N 18АП-7215/2017

    Общество с ограниченной ответственностью СтройБытИнвест» (далее — ООО «СБИ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее — Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 12.06.2012, внесенной на основании договора N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО «ЖТК» между открытым акционерным обществом «Железнодорожная торговая компания» (далее — ОАО «ЖТК») и ООО «СБИ» от 25.04.2012, объект: помещения, назначение — нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бульвар Ибрагимова, д. 23, под торговый центр, кадастровый номер 02:55:010541:1579, восстановлении вышеуказанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «ЖТК» (далее также — третье лицо).
    Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.05.2017 (резолютивная часть объявлена 19.04.2017) в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.
    С вынесенным решением не согласилось общество и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «СБИ» (далее также — податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
    В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом дополнения к апелляционной жалобе) ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение судом норм материального права. Так, общество настаивает на том, что договор аренды является действующим, так как возобновлен на неопределенный срок. ООО «СБИ» продолжает использовать помещения, вносить арендную плату, общество не подписывало соглашение о расторжении договора аренды, акт возврата имущества. Также отсутствует какой-либо судебный акт о расторжении договора аренды. Заявитель как сторона договора аренды не подавал в регистрирующий орган заявление о погашение регистрационной записи об аренде.
    Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.
    Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. До начала судебного заседания от заинтересованного лица и третьего лица поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия их представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
    Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Из материалов дела следует, что 25.04.2012 между ОАО «ЖТК» (арендодатель) и ООО «СБИ» (арендатор) был заключен договор N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО «ЖТК», согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещения, назначение: нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23, под торговый центр (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 11-16).
    Согласно пункту 2.1 договора он действует до 25.04.2015.
    Пунктом 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.
    В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
    В случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора (пункт 9.7 договора).
    В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном пунктом 10.6 договора, почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой) (пункт 9.9 договора).
    По акту приема-передачи нежилого помещения от 25.04.2012 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 17).
    Договор 12.06.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 19).
    11 октября 2016 года ОАО «ЖТК» направило в адрес ООО «СБИ» уведомление о расторжении договора N ДЗ/Б/12 (т. 1, л.д. 75-77), согласно которому указанный договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 9.6 договора. ОАО «ЖТК» со ссылкой на пункт 9.7 договора указало на расторжение указанного договора через месяц с момента (даты) уведомления арендатора.
    Указанное уведомление было получено адресатом 19.10.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т. 1, л.д. 78).
    Как указывает заявитель, им 31.01.2017 была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанный объект недвижимости, в которой в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» отсутствует указание на какие-либо ограничения.
    Из представленного заинтересованным лицом в материалы настоящего арбитражного дела материалов дела правоустанавливающих документов на указанный выше объект недвижимости следует, что 22.11.2016 в регистрирующий орган представителем арендодателя подано заявление о прекращении обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные помещения (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
    ООО «СБИ», указывая на то, что заявление о погашении регистрационной записи о регистрации договора аренды в Управление Росреестра не подавало, соответственно, действия регистрирующего органа по погашению указанной записи являются незаконными, обратилось в суд с названными выше требованиями.
    Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора аренды предусмотрено право сторон на односторонний отказ от договора. В силу отказа от договора арендодателя договор прекратил свое действие. Соответственно, действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды по заявлению одной из сторон договора — арендодателя являются правомерными.
    Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
    Согласно части 1 статьи 198 названного Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
    В соответствии с частью 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
    Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого действия заинтересованного лица и нарушение данным действием прав и законных интересов заявителя.
    Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
    В силу пункта 1 статьи 13 Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
    Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
    — акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
    — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
    — акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
    — свидетельства о праве на наследство;
    — вступившие в законную силу судебные акты;
    — акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
    — иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
    — иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
    Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
    В силу пункта 2 указанной статьи если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
    В настоящем случае в пункте 9.6 договора аренды стороны установили, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
    Согласно пункту 9.7 договора в случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
    В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора (пункт 9.9 договора).
    Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
    Из буквального значения условий приведенных пунктов договора аренды следует, что для сторон договора предусмотрено право на досрочный односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды после его возобновления на неопределенный срок при условии письменного предупреждения другой стороны об этом в срок не менее чем за один месяц.
    Из указанного ранее следует, что третье лицо направило в адрес заявителя уведомление о расторжении договора аренды, при этом со ссылкой на условие пункта 9.7 договора. Указанное уведомление получено адресатом.
    В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
    Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
    Согласно пункту 2 указанной статьи правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
    На основании изложенного выше арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в силу одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя.
    Соответственно, необоснованным является довод подателя жалобы о том, что договор аренды является действующим.
    В силу пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
    Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.
    В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
    22 ноября 2016 года ОАО «ЖТК» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права: аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23 (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
    С учетом изложенного у регистрирующего органа имелись основания для прекращения обременения (ограничения) прав на спорное помещение по заявлению ОАО «ЖТК» от 22.11.2016.
    Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
    Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
    При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба — удовлетворению.
    Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
    Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

    Это интересно:  Продление срока возврата займа

    Содержание

    Запись о расторжении договора аренды

    • Односторонний отказ.
    • Соглашение о расторжении договора аренды.
    • Иск в суд.

    Рассмотрим эти способы подробнее. Соглашение о расторжении договора аренды Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

    • Причины. В качестве последних может, к примеру, выступать добровольное решение обеих сторон, изменение обстоятельств и так далее.
    • Стадия исполнения договора.
    • Обязательства участников осуществить взаимный расчет, исполнить оставшиеся на момент прекращения отношений обязательства.

    Погашение регистрационной записи об аренде в егрн

    • наименование документа;
    • при необходимости, исходящий номер документа;
    • дата и место совершения;
    • реквизиты сторон – для юридических лиц это организационно-правовая форма и полное наименование (как в учредительных документах), для физических – ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
    • суть соглашения – расторжение договора аренды, номер договора, дата его заключения;
    • особенности прекращения обязательств сторон;
    • ссылка на документ, который будет являться основанием для передачи имущества от арендатора к арендодателю;
    • сроки подписания акта приема-передачи;
    • число экземпляров соглашения;
    • адреса и контакты сторон процесса;
    • подписи сторон.

    С образцом можно ознакомиться ниже: Регистрация соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения В силу ч. 2 ст.

    Регистрация соглашения о расторжении аренды

    В этом случае регистратор будет обязан сначала погасить запись о существующем обременении (договоре аренды), а затем внести запись о новом договоре аренды (о порядке совершения таких регистрационных действий см. приказ Минюста России от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»). В ситуациях, когда на момент рассмотрения заявления о регистрации нового договора аренды заявление о погашении регистрационной записи о предыдущем договоре аренды еще не было рассмотрено регистрирующим органом, суды нередко признают отказ в государственной регистрации договора аренды правомерным (см., например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 № 11АП-7411/12).

    15. государственная регистрация прекращения договора аренды

    Соглашение о расторжении договора аренды

    Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта. При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя.
    Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами. Если оно не установлено, то пользование производится в соответствии с обычным предназначением, вытекающим из сути объекта. Порча имущества Эксплуатация объектов должна осуществляться так, чтобы собственник получил их обратно в целости и сохранности либо в состоянии нормального износа, свойственного для данного вида деятельности и периода эксплуатации.

    Регистрация прекращения договора аренды недвижимости

    Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре

    ЕГРП (соглашение о расторжении);

    • документ, удостоверяющий полномочия представителя (если с заявлением обращается не одна из сторон сделки, а ее управомоченное лицо);
    • иные документы, предоставляемые по требованию.

    Обратиться с заявлением и документами можно следующими способами:

    • непосредственно в территориальное подразделение Регистрационной Палаты;
    • через сеть многофункциональных центров.

    А подать документы можно в следующих формах:

    • на бумажном носителе;
    • в электронном виде, с усиленной электронной подписью.

    В бумажном виде документы передаются:

    • при личном визите;
    • путем заказного почтового отправления с описью вложения.

    По окончании процедуры любая из сторон может затребовать выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии обременений в виде аренды на объект недвижимости.

    Особенности соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

    Согласно ст. 606 ГК РФ (далее также – Кодекс), в силу соглашения об аренде одна сторона процесса (арендодатель) должен представить другой стороне (арендатору) имущество в непостоянное пользование и владение. Однако в некоторых случаях договор требуется расторгнуть раньше срока. Рассмотрим особенности заключения соглашения о расторжении арендного контракта.

    • составление соглашения о расторжении аренды;
    • правовая экспертиза представленных заказчиком документов;
    • формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации соглашения о расторжении аренды;
    • получение зарегистрированного соглашения о расторжении аренды и передача его заказчику.

    Запись о расторжении договора аренды

    Затем подписанное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего в ЕГРН вносится регистрационная запись о прекращении аренды, а сторонам выдается соглашение с соответствующей отметкой Росреестра. С момента регистрации соглашения о расторжении договор аренды для третьих лиц будет считаться прекратившим свое действие, и арендодатель сможет сдать свою недвижимость новому арендатору. Примерный перечень документов для регистрации соглашения о расторжении аренды

    • Cоглашение о расторжении аренды, оригинал; 3 экз.
    • Документ, подтверждающий полномочия руководителей сторон соглашения; заверенная копия.
    • Документ, подтверждающий полномочия лиц, подписавших соглашение; заверенная копия.
    • Договор аренды; простая копия.

    Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды не уплачивается.

    Соответствующие действия по регистрации обременения (погашения записи об обременении) могут быть совершены регистратором и до истечения указанного 20-дневного срока, т.е. в любой (а не последний) день данного срока (см. также п. 5 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184). Порядок и очередность совершения регистрационных действий в случае, когда заявителем одновременно представляются заявление о погашении регистрационной записи о договоре аренды и заявление о регистрации другого договора аренды, нормативными правовыми актами не установлены. Представляется, что если данные заявления будут рассмотрены регистратором одновременно или сначала будет рассмотрено заявление о погашении записи об аренде, то в регистрации нового договора аренды в любом случае не может быть отказано на основании наличия непогашенной записи о другом договоре аренды.

    15. Государственная регистрация прекращения договора аренды

    Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.

    Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

    Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

    В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

    15.1. Вывод из судебной практики:Наличие в ЕГРП записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта.

    Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

    «. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. «

    15.2. Вывод из судебной практики:Если прекращение зарегистрированного договора аренды зарегистрировано не было, новый договор аренды не может быть зарегистрирован.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    «. Судебные инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленного факта возвращения арендатором в связи с истечением срока, установленного договором от 01.06.2001, помещения по акту приема-передачи от 01.06.2006 пришли к правильному выводу о том, что договор от 01.06.2001 прекратился, а подписанный Комитетом и ООО «Юнона» договор от 02.06.2006 N 79, отличающийся от предыдущего договора также и по составу сторон (договор от 01.06.2001 заключен с участием балансодержателя), является новым договором, порождающим самостоятельные права и обязанности сторон, и не может рассматриваться как соглашение о возобновлении в порядке пункта 2 статьи 621 упомянутого Кодекса ранее действовавшего договора. В таком случае государственная регистрация договора от 02.06.2006 была невозможна до государственной регистрации прекращения ранее зарегистрированного на основании договора от 01.06.2001 права аренды, которая, в свою очередь, в силу заявительного характера регистрации могла быть совершена только по волеизъявлению правообладателей. «

    15.3. Вывод из судебной практики:Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    «. Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

    Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

    15.4. Вывод из судебной практики:Уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    Направляя уведомление, следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

    Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

    Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

    15.5. Вывод из судебной практики:Если договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), то для государственной регистрации соглашения о его расторжении предоставления кадастрового плана данного земельного участка не требуется, если в соглашении сведения об участке указаны в том же объеме, что и в договоре.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    Считая, что данный отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области является незаконным, Министерство имущественных отношений Московской области обратилось с заявлением в арбитражный суд.

    15.6. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.

    Примечание:ФАС Волго-Вятского округа в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 34), разъяснил следующее: соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц — с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Позиция 1.Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    «. На основании решения Комитета от 19.11.2007 N 287дз между истцом и ответчиком 10.12.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.1995 N 1100 с 19.11.2007.

    Комитет, считая, что с 19.11.2007 общество «БСУ «Монтажхимзащита» пользуется спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, без установленных законом или сделкой оснований, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.

    Соглашаясь с решением суда первой инстанции и выводом о невозможности применения к спорным правоотношениям норм, касающихся неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции вместе с тем указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что не прошедшее государственной регистрации в установленном законом порядке соглашение о расторжении договора не влечет для сторон правовых последствий, указав, что данный вывод не привел к принятию неправильного решения.

    На основании заключенного между сторонами соглашения от 12.10.2007 договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 19.11.2007 в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения. «

    Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

    Позиция 2.Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

    Согласно п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 названного постановления.

    В соответствии с этими разъяснениями в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

    В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

    В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО «Омскстрой» 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее — соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.

    Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО «Омскстрой» и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.

    Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

    Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.

    Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

    Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

    То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано. «

    Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

    15.7. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, необходимо ли для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что договор аренды, срок действия которого истек, не возобновился на неопределенный срок, существует две позиции судов.

    Позиция 1.Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды не требуется представления документов, свидетельствующих о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных сроком на один год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 названного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    Суды, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 17, абз. 2 п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135, пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

    При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «

    Позиция 2.Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды необходимо представить документы, свидетельствующие о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

    «. Общество с ограниченной ответственностью «Ибица» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее — Управление, Росреестр), выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшего на основании договора аренды N 228 от 18.04.2008 земельного участка, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшем на основании договора аренды N 228 от 18.04.2010 земельного участка.

    Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010, заявленные требования удовлетворены.

    Согласно пункту 3.1 договора и пункту 1 дополнительного соглашения N 1 к договору срок действия определен с 07.04.2008 по 20.10.2009.

    Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в лице своего представителя 22.10.2009 обратилось в Управление с заявлением о регистрации снятии ограничения (обременения) аренды на указанный земельный участок.

    Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

    Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самара, общей площадью 7215,60 кв. м.

    Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным удовлетворение заявленных требований.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб. «

    15.8. Вывод из судебной практики:Если прекращен зарегистрированный договор аренды, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП, то регистрация прекращения договора субаренды не может быть приостановлена на основании заявления субарендатора.

    Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

    Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

    Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

    «. Судом апелляционной инстанции установлено, что конкурсный управляющий ООО «ПТК «Комфорт-Сервис» 29.07.2011 направил в адрес ООО «Торговля-Эспа» телеграмму, в которой заявил отказ от исполнения договора аренды помещений от 09.12.2008.

    16.08.2011 конкурсный управляющий общества обратился в управление с заявлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде.

    Управление Росреестра по Московской области 26.08.2011 внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008.

    Таким образом, в связи с расторжением договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО «ПТК Комфорт-сервис» и ООО «Торговля-Эспа», все договоры субаренды, заключенные на основании данного договора считаются прекращенными, в том числе и договор субаренды от 03.08.2009 N 01-ДС/09, заключенный между ООО «Торговля-Эспа» и ООО «Респект», а также договор субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенный между ООО «Респект» и ООО «Марта».

    15.9. Вывод из судебной практики:Если в нарушение закона сторона зарегистрированного договора аренды отказалась от его исполнения в одностороннем порядке и прекращение договора было зарегистрировано, то действия органа, осуществившего такую регистрацию, признаются судом незаконными.

    Срок аренды — 49 лет (пункт 2.1 договора).

    Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

    По договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2008 Закрытое акционерное общество «ПРОФИТ ЦЕНТР» передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Миханики Русия» в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Московской области 15.11.2008.

    Администрация, указав, что ООО «Механики Русия» не исполняет надлежащим образом обязательства по договору аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 в части внесения арендной платы, сославшись на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.1.1 договора аренды, письмом N 5357 от 23.11.2012 заявила об отказе от исполнения данного договора.

    Представив в Управление Росреестра по Московской области указанные уведомления об отказе от договора, а также претензии в адрес заявителя с требованием о погашении задолженности по арендной плате, справку о наличии задолженности заявителя за период с 01.04.2011 по 03.12.2012, Администрация заявила о прекращении государственной регистрации сделки, ограничения (обременения) по договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.2008.

    Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.2008.

    Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

    Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

    Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора; в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора.

    При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании заявления арендодателя об отказе от исполнения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008 незаконными.

    Суд, установив незаконность действий Управления Росреестра по Московской области, обязал ответчика погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.2008. «

    Статья написана по материалам сайтов: realtist.ru, territoria-prava.ru, studfiles.net.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector