+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора аренды

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает юридические услуги при расторжении долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Содержание

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости. В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий. Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ. Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Расторжение долгосрочного договора аренды

1. Заключён договор долгосрочной аренды между юр лицами, при досрочном расторжении, можно ли взыскать убытки по ремонту помещения арендодателю, если в договоре конкретно этот факт не прописан.

1.1. Можно. Взыскание убытков, само по себе, относится к внедоговорной ответственности, смотрите формулировки ст. 15 ГК РФ. Было бы для этого основание и доказательства.

1.2. Добрый день! В договоре аренды может быть распределение обязанностей по текущему (как правило Арендатор) и капитальному ремонту (как правило Арендодатель), если говорить об обязательствах Сторон по его проведению. Кроме того немаловажно посмотреть Акт приемки передачи помещения с описанием содержимого и состояния. Если вы Арендатор, то помещение Вы должны вернуть с учетом естественного износа.

2. Я заключила долгосрочный договор аренды с ТК.В договоре о расторжении написано, что нужно уведомить о расторжении за 2 месяца. Я хотела бы расторгнуть договор аренды сейчас, в связи с тем, что нечем платить аренду, работаем в минус. По договору и так остаётся депозит. Арендодатель не хочет расторгать договор, говорит, что хоть судитесь, а съехать не дам, но мне и так нечем платить, на каком основании мне отказывают, депозит и так остаётся, а оставаться нет смысла и так в минусе, платить нечем.

2.1. Добрый день, Для качественной консультации необходим текст договора.
Исходя из норм Гражд. Кодекса
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

Это интересно:  Контракт вместо срочной службы

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

2.2. Здравствуйте. Напишите письменную претензию — уведомление о том, что Вы из-за сложной финансовой ситуации расторгаете договор досрочно. Дабы в интересах каждой из сторон, просите принять помещение по акту приема передачи по договору аренды в течение пяти дней с даты получения претензии — приложите акты (оба для подписи) Отправляйте письменную претензию ценным письмом с описью вложения Вашему арендодателю. Можете съезжать. — не отдает имущество — звоните в полицию, что происходит удержание чужого имущества.

3. Законно ли расторжение долгосрочного договора аренды в одностороннем порядке (со стороны ДИГМ) при следующих обстоятельствах: в марте 2015 мною был приобретен участок по договору ППА. Договор аренды между Москвой и предыдущим арендатором был заключен в 2009 г. со сроком разрешения строительства до 2012 года. Работы по строительству не были выполнены. Только лишь вынесен кабель с участка (обязанность перед началом строительства по Д.А.)

Соответственно, на момент переуступки права, разрешение уже было истекшим.

При этом ДИГМ беспрепятственно перезаключил договор на мое имя, выпустив дополнительное соглашение в июне 2015. Далее мною была сделана предпроектная подготовка (запрошены ТУ, геоподоснова, архитектурный проект) и сделан запрос о продлении сроков разрешения на строительство в ДИГМ в августе. Через месяц был получен вопрос о начале рассмотрения запроса. А сегодня мною было получено письмо о решении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в связи с решением не пролонгировать сроки разрешения на строительство.

Правомерно ли это, возможно ли оспорить?

3.1. Долгосрочность аренды правового значения не имеет для данного вопроса.
Расторжение договора аренды земельного участка всегда возможно при соответствующем нарушении его условий и требований земельного законодательства.
Так, согласно п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса — неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
.
При этом согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ проект организации строительства объекта капитального строительства прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Пункт 19 этой статьи говорит, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Таким образом, если срок разрешения на строительство истек, и истекли 3 года, установленные ст. 45 ЗК РФ — то расторжение договора аренды правомерно! Уж извините за неприятный ответ..

3.2. Здравствуйте. Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Такое расторжение возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

4. В соглашении о расторжении долгосрочного договора аренды предусмотрено, что все обязательства сторонами выполнены и никаких финансовых обязательств друг перед другом не имеют. Дата подписания-31.08.2015 г. Однако задолженность на эту дату все таки имеется и погашена она 02 сентября 2015 г.
Соглашение подписывается позже, но дата подписания все таки 31.08.2015 г. Правильно ли будет указать что финансовых обязательств не имеется? Или все таки прописать обязанность арендатора погасить задолженность в течение дней после подписания настоящего соглашения?

4.1. Здравствуйте.
Не может быть соглашения к договору,который расторгнут. Если задолженность погашена-по первому варианту.

4.2. Здравствуйте Анатолий Игоревич.
Очень хорошо, что Вы очень внимательны в таких мелочах».
Если контрагент не надежный и подозреваете, что могут быть споры и проблемы — лучше указать в документах ситуацию де факто, т.е. претензий нет на 02.09.15.
Поскольку контрагент может позже обратиться к вам с требованием возместить уплаченные денежные средства.
С другой стороны может быть такое, что контрагенту важна дата 31.08 — чтоб закрыть налоговый период.
Таким образом ситуация сложная с одной стороны, но с другой — разумнее всего обсудить это и указать, что допустим аренда прекращается 31.08, а от 02.09 подписать документ, что задолженности более не имеется и стороны претензий друг к другу не имеют.

5.1. Нет, вы можете расторгнуть досрочно договор по соглашению

5.2. Добрый вечер!
К сожалению нет.
Желаю вам успешного решения вашего вопроса.

6. При расторжении долгосрочного договора аренды (срок начала договора с мая 2012 г.) собираемся начислить арендатору пени за просрочку арендных платежей за весь период действия договора (10 раз за весь период). В договоре написано что Арендодатель вправе требовать от Арендатора пени в размере 1% за каждый день просрочки. На 31 декабря каждого года подписывался акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и там пени не начислялись. Можем ли мы начислить пени за весь период или только от даты последней сверки?
Очень жду ответа.
С уважением, Ирина.

6.1. За последних 3 года.

7. Приветствую Вас! Составляю договор долгосрочной аренды ночного клуба, без права расторжения арендодателем. Возможно ли это по Закону и какие подводные камни могут встретиться?

7.1. Будь-який договір можливо розірвати. Зекономите пару гривень, а наслідків може бути на пару сотень. Це я про самостійне складання.

7.2. Право расторгнуть договор аренды закон предоставляет обеим сторонам договора по предусмотренным законом основаниям. Стороны могут прописать дополнительные основания для расторжения договора. Возможно конкретизировать установленные законом основания в своих интересах (например срок для применения конкретного основания). Подводных камней может быть огромное множество по разным аспектам аренды. Все вопросы лучше оговаривать в конкретной, а не абстрактной ситуации.

8. Нужен юрист (Москва), который поможет начать процедуру расторжения договора долгосрочной аренды помещения в ТЦ и представит мои интересы в суде. Договор сложный и не предусматривает одностороннего расторжения. Все вопросы готова обсудить. Почта lemidam@mail.ru.

8.1. через поиск ищите.

8.2. Если готовы обсудить, то ищите юриста в поиске и обращайтесь к нему.

8.3. Татьяна!
Нужно смотреть договор и другие документы (если они есть), запишитесь к адвокату на консультацию.

8.4. Здравствуйте. Я Вам ответил на электронную почту

8.5. для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях.

8.6. Здравствуйте Татьяна Ивановна. В силу ст.450 ГК РФ Договор расторгается по соглашению сторон. Если его не достичь- в суде при существенном нарушении его условий одной из сторон (кстати, с возмещением убытков). Т.о., надо «искать» нарушения договора контрагентом либо искусственно создавать ситуацию нарушения договора. В любом случае надо читать договор. Звоните!

8.7. Для того что бы ответить на ваш вопрос надо как минимум договор почитать. А расторгнуть договор в принципе может любой юрист, в том числе и я. Мои контакты на сайте звоните.

9. Арендодатель з/у подал иск в суд на арендатора (Юр. лицо) о расторжении долгосрочного договора аренды т.к. участок используется не по целевому назначению. Суд иск удовлетворил, но за пять дней до судебного заседания арендатор з/у заключил договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды с физическим лицом. И за два дня до суда, физ. лицо зарегистрировало договор об ипотеке земельного участка. Теперь первый арендатор говорит, что он ни причем, подавайте новый иск к новому арендатору. Что делать в этой ситуации, как расторгнуть договор, если из ситуации видно, что первый арендодатель специально передает право аренды своим подставным лицам?

9.1. Вам в этом случае нужно оспорить заключенный договор ипотеки. Эта сделка является притворно. С иском в любом случае придется обращаться в суд.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

9.2. Подавайте иск о признании договора аренды с физ.лицом недействительным, поскольку договор был заключен на занятый земельный участок.

9.3. Да, сейчас вам необходимо рассторгать джлговор субаренды земельного участка. Если по договору аренды земельный участок возможно передавать в субаренды, то все правомерно согласно ГК РФ.

9.4. Обращайтесь в суд с заявлением о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

9.5. Что делать в этой ситуации, как расторгнуть договор, если из ситуации видно, что первый арендодатель специально передает право аренды своим подставным лицам?
Андрей,признавать в суде сделку притворной. это будет несложно сделать.

9.6. Если решение суда есть по делу, то признавайте договор ипотеки недействительным.

9.7. через суд признавайте договор передачи прав недействительным, так как заключен без согласия арендодателя!

Это интересно:  Образец заявления о назначении пенсии по потере кормильца (скачать)

9.8. Арендодатель должен оспорить сделку между арендатором и новым лицом по двум основаниям:
1) предусмотрено ли договором аренды право арендатора без согласия арендодателя предавать права аренды третьим лицам? если нет, то новый договор о предаче прав недействителен;
2) если есть обстоятельства. свидетельствующие о том . что договор о передаче прав аренды заключен лишь для вида. как говорит закон. без намерения породить действительные права и обязанности. то такой договор называется МНИМОЙ сделкой в соответствии со ст.170 ГК РФ, такая сделка НИЧТОЖНА в силу закона и поэтому надо будет предъявлять иск в суд О ПРИМЕНЕНИИ ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ НИЧТОЖНОЙ СДЕЛКИ, последствия предусмотрены п.3,4 ст.166 ГК РФ, ст.167 ГК РФ.

9.9. Уважаемый Андрей , г. Краснодар !
Передача прав аренды на земельный участок на другого арендатора могла производиться только с письменного Согласия Арендодателя-Собственника данного земельного участка.

Поэтому все эти договора арендатора по переуступке права аренды на З/У НЕ имеют юридического значения, т.к. они НИЧТОЖНЫ .

Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 18.02.2014г
14:33 моск.

10. Заключен договор долгосрочной аренды, расторжение которого по инициативе арендатора возможно при письменном уведомлении за 90 дней. Не уведомили, но покинуть помещение надо. При этом арендатор оплатил гарантийный платеж за последние три месяца аренды, которые сгорают в случае досрочного расторжения по инициативе арендатора. Вопрос: можно ли избежать оплаты аренды за непредупрежденные 90 дней? Можно ли ссылаться на гарантийный платеж, как на тот самый момент отсутствия упущенной выгоды арендодателя?
Заранее спасибо, Наталья, Краснодар.

10.1. Здравствуйте!
Да, вы можете так сделать.

11. Заключен долгосрочный договор аренды с условием, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора депозит остается у арендодателя. Депозит составляет три месяца — это внушительная сумма! Неужели никак не вернуть?
Заранее спасибо, Елена.

11.1. Что бы правильно ответить на вопрос, надо изучить договор. Обращайтесь, изучим и дадим совет.

12. Возникла необходимость расторжения договора долгосрочной аренды в связи с существенными изменениями условий у одной из сторон. Согласно пункту в договоре за 1 месяц было направлено уведомление другой стороне о желании расторгнуть. Та, соответственно, отказывается. По истечении 1 месяца считается ли договор расторгнутым? Что предоставить в регистрирующий орган для снятия отметки? На каких основаниях рег. орган снимает отметку? Хотелось бы без суда договор расторгнуть.

12.1. Читайте условия договора.

12.2. Необходимо изучит договор.

13. Здравствующие. Сколько буду стоить ваши услуги. В помощи расторжения долгосрочного договора аренды через суд?

13.1. Александра, добрый день!

Обратитесь лично к любому юристу (адвокату) с сайта, такой вопрос можно будет обсуждать только после очной консультации и ознакомления со всеми документами.

13.2. Здравствуйте. Можете отправить договор аренды на электронную почту, указанную в моей анкете. Также укажите основания по которым Вы хотите расторгнуть договор.
Изучив данный договор я смогу определить вероятность успешного исхода дела, а также стоимость услуг.

13.3. Необходимо вначале изучить договор. Записывайтесь на очную консультацию

13.4. Обращайтесь к любому юристу с сайта по Вашему выбору лично.

Как расторгнуть долгосрочный договор аренды по соглашению сторон

Например, арендатор изъявил желание прекратить действие арендного договора и известил об этом владельца объекта недвижимости. Собственник ничего не имел против этого и стороны посчитали действие арендного договора прекращённым. После этого арендатор выехал из снимаемого им помещения, не оформляя никаких документов. Спустя некоторое время собственник предъявил претензии по поводу того, что арендатор не выполняет условий договора по оплате аренды помещения. Поскольку никаких документов, свидетельствующих об аннулировании договора, не составлялось, то естественно его действие не прекращалось. Суд ожидаемо принял решение о взыскании с арендатора арендной платы и пеней за просрочку платежей. Чтобы избежать возникновения такой или подобной ситуации необходимо документально оформить соглашение о прекращении действия арендного договора.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Например, в качестве значительного ухудшения имущества будет выступать перепланировка комнаты (квартиры, офиса) без одобрения собственника. Прочие случаи Достаточно распространенной считается ситуация, когда пользователь имущества несколько раз (более двух) не вносит в установленный срок оплату за использование имущества.
Достаточно часто она включается непосредственно в условия контракта. В связи с этим достаточно бывает только одного невнесения платы, чтобы осуществить обоснованное расторжение договора аренды.

Образец документа, в соответствии с которым прекращаются правоотношения сторон, должен быть заполнен в соответствии с порядком, установленным в законе. Особенности судебного рассмотрения Если расторжение договора аренды осуществлялось по инициативе пользователя, то в обязательном порядке должны быть соблюдены требования, содержащиеся в последнем абзаце ст.

Сам себе адвокат

К ним относят:

  • Односторонний отказ.
  • Соглашение о расторжении договора аренды.
  • Иск в суд.

Рассмотрим эти способы подробнее. Соглашение о расторжении договора аренды Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий.

Соглашение о расторжении договора аренды – образец

Например: «Соглашение о расторжении договора аренды

  1. Стороны пришли к согласию прекратить отношения с г.
  2. Сторона 1 берет на себя обязательства вернуть Стороне 2 депозит в объеме1/3, что составляет руб. Вторая его часть – 2/3, а именно руб., переходит в качестве отступного в собственность Стороны 1, что компенсирует убытки, понесенные в результате отказа Стороны 2 исполнить свои обязательства по договору.
  3. Данный документ полностью прекращает любые обязательства, исходящие из первоначального контракта.»

Далее представлена примерная форма, в которой может быть представлено предупреждение (образец): «Уведомление: расторжение договора аренды (число, месяц, год) вашему предприятию был передан в пользование объект .

Об этом был заключен соответствующий договор аренды № . Согласно п.

Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды. Иск в суд Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган.

В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК.

В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны.

Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде.

Как расторгнуть договор аренды по соглашению сторон

Росреестр придется подготовить еще дополнительный пакет документов, куда входят:

  • кадастровый и технический паспорт – уже в обязательном порядке;
  • свидетельство о праве собственности на арендованный объект;
  • документ основание, подтверждающий факт наличия прав собственности у арендодателя;
  • ранее подписанный и зарегистрированный договор аренды;
  • подписанное соглашение о расторжении договора аренды;
  • акты о приемке и передаче объекта в пользование арендатору и обратно арендодателю;
  • если в соглашении указываются претензии, необходимо представить новое соглашение о разрешении представленного вопроса – в документе указывают факт исправления неисправностей арендатором;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В Росреестре одной из сторон пишется заявление на прекращение действия договора аренды.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон (образец)

  • Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  • Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.
  • Досрочное расторжение договора аренды арендатором Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:
  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Скачать образец письма Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей.

Как правило, в статьях гражданского кодекса существуют утвержденные основания, которые могут стать причиной досрочного расторжения сделки даже в одностороннем порядке. К примеру, в статьях 619 ГК РФ перечислены основания, которыми может руководствоваться арендодатель – это и нарушение правил пользования объектом со стороны арендатора, и отсутствие поступления платежей, и прочие моменты.

Как бы то ни было, но досрочное расторжение сделки по соглашению сторон осуществляется в той же последовательности, что была представлена выше. Для начала инициатор в устной форме или письменным уведомлением сообщает второму участнику сделки о намерении расторгнуть договор.
Стороны могут договориться исправить ошибки и сотрудничать дальше. В противном же случае могут самостоятельно урегулировать все конфликтные ситуации и составить соглашение о расторжении договора аренды.
Согласно им, заявление в суд может подаваться только после того, как собственнику будут направлены требования об устранении выявленных нарушений в разумный срок. В связи с тем, что конкретный период законодательство не определяет, это понятие считается оценочным.
»

ГК, согласно которому данное условие установлено как обязательное. Односторонний порядок Отказ от исполнения своих обязательств одним из участников, в соответствии с общими правилами, не допускается.

Как расторгнуть долгосрочный договор аренды по соглашению сторон

Аренда жилого или нежилого помещения всегда подкрепляется подписанием договора. В договоре указывается точная дата прекращения действия соглашения.

Однако, представленные отношения могут быть расторгнуты по соглашению сторон – к примеру, обоих участников сделки не устраивает ход сотрудничества (постоянно возникают споры и конфликты). Чтобы избавить себя от обязательств, необходимо составить соответствующее соглашение о расторжении договора аренды, о чем далее и пойдет речь.

Что это значит Расторжение договора аренды по соглашению сторон – это обоюдное согласие на прекращение действия ранее подписанного документа. Здесь подразумевается тот факт, что арендатор и арендодатель пришли к согласию о прекращении сделки и объект передается собственнику без последующих претензий.

Особенности досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества

В последние десятилетия, после того как граждане получили право и возможность заниматься предпринимательской деятельностью, значение договора аренды недвижимого имущества, в частности договора аренды нежилого помещения, резко возросло, и этот вид договора, на данный момент, является одним из самых распространенных в гражданских правоотношениях. Договор аренды недвижимого имущества имеет массу особенностей и нюансов, как закрепленных законодательством, так и определяемых по соглашению сторон, которые, безусловно, также заслуживают самого пристального изучения. Но в данной статье мы уделим особое внимание именно возможности досрочного расторжения договора аренды, так как на сегодняшний день, данный вопрос является достаточно актуальным.

Как известно, самым «удобным» и не создающим особых проблем для сторон способом расторжения договора является расторжение по обоюдному согласию – в этом случае им просто нужно подписать соглашение о расторжении договора, и, в случае наличия задолженности, погасить ее. Арендатор также должен передать арендованное им помещение арендодателю по акту о возврате имущества. Помимо этого, в случае если договор аренды был заключен сроком на один год и более и был зарегистрирован сторонами в органах юстиции, соглашение о расторжении такого договора аренды также должно быть зарегистрировано. Такая регистрация необходима в силу того, что по общему правилу соглашение о расторжение договора совершается в той же форме, что и сам договор (то есть, в определенных законодательством случаях, подлежит государственной регистрации).

Это интересно:  Положен ли дополнительный отпуск инвалиду 3 группы по ТК РФ

А что делать если, расторгнуть договор аренды желает только одна сторона, в то время как другая сторона против такого расторжения? На этот случай существует возможность досрочного расторжения договора аренды по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством и договором. Однако и здесь есть свои подводные камни. Например, необходимо отметить, что в случае досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон, следует руководствоваться не положениями пункта 2 Статьи 401 Гражданского кодекса (ГК), предусматривающей общие основания для расторжения договора, а специальной статьей ГК (Статья 556), которая содержит перечень условий, являющихся основанием для расторжения именно договора аренды. Помимо этого, важным моментом, на который необходимо обратить внимание является то, что Статья 556 ГК предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон исключительно в судебном порядке.

Ниже мы приводим основания для досрочного расторжения договора аренды, закрепленные в ГК.

В соответствии с положениями Статьи 556 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях:

  • если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе.

Необходимо отметить, что в соответствии с нормами ГК, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления арендатору возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Арендатор, в свою очередь, вправе требовать расторжения договора в случаях если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • арендодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

В соответствии с положениями Статьи 556 ГК, данный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим и может быть расширен посредством внесения сторонами в договор соответствующих условий, позволяющих выдвигать требование о расторжении договора по основаниям иным, чем предусмотренные законодательством. Данное обстоятельство, несомненно, позволяет сторонам договора аренды урегулировать вопрос о расторжении договора более детально, но, тем не менее, не освобождает их от необходимости обращения в суд для расторжения договора, в случае если одна из сторон откажется расторгнуть договор в добровольном порядке, то есть, по соглашению сторон.

Как видно из положений Статьи 556 ГК, закон защищает интересы арендатора в большей степени, чем интересы арендодателя. Ведь арендодателю вменена обязанность предоставить арендатору возможность в разумный срок исполнить свое обязательство, неисполнение или ненадлежащее исполнение которого, побудило арендодателя расторгнуть договор. Для арендатора такая обязанность законом не предусматривается.

В случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным выше, сторона, являющаяся инициатором расторжения договора, должна соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации, которая послужила причиной для такого расторжения, в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения. Досудебный порядок урегулирования разногласий сторон предусмотрен пунктом 2 Статьи 402 ГК, в соответствии с которым, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель имеет право обратиться в суд для расторжения договора только после того как даст арендатору возможность исполнить его обязательство и в случае соблюдения им досудебного порядка урегулирования, в то время как на арендаторе перед обращением в суд для расторжения договора аренды лежит только обязанность досудебного урегулирования разногласий.

Также необходимо отметить, что факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора должен быть документально зафиксирован, только тогда его можно будет доказать в суде. Например, соответствующую претензию либо предупреждение о намерении расторгнуть договор можно направить по почте с уведомлением о получении.

Помимо возможности расторжения договора в судебном порядке или по соглашению сторон, Гражданский кодекс также предусматривает ряд оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. В данной связи следует прояснить, чем расторжение договора отличается от одностороннего отказа от исполнения договора (или одностороннего отказа от договора). Расторжение договора используется, если речь идет о расторжении договора в судебном порядке либо по соглашению сторон. Односторонний же отказ от исполнения договора применяется, если договор прекращается по желанию одной из сторон. При этом, отказ от договора не требует соблюдения судебного рассмотрения. В случае одностороннего отказа от договора согласие другой стороны на прекращение договора не требуется.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договор аренды заключен без указания иного срока. Данное положение применяется в случае, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Гражданским кодексом предусматривается также еще одно основание, по которому арендатор может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Такой отказ от договора может быть реализован, в случае если арендодатель не выполняет обязательства по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, когда такая обязанность возложена на арендодателя законом или договором.

Кроме того, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, которые являются общими для всех договоров. Так, в соответствии со Статьей 404 ГК, одна из сторон вправе отказаться от исполнения договора в случаях: невозможности исполнения обязательства, основанного на договоре (если невозможность исполнения вызвана обстоятельством, за которое сторона, желающая отказаться от исполнения договора, не отвечает); признания в установленном порядке другой стороны банкротом; изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор.

Таким образом, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, регулирующими отношения аренды, договор аренды может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке по заявлению одной из сторон либо по обоюдному соглашению сторон. Кроме того ГК также предусматривает довольно незначительный перечень оснований по которым сторона договора аренды может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, при котором не требуется ни судебной процедуры расторжения договора, ни согласия на такое расторжение другой стороны, так как, в случае отказа от договора, договор считается расторгнутым.

Такой жестко регламентированный порядок расторжения предусмотрен законодательством как гарантия стабильности арендных отношений, однако это не означает, что стороны не могут предусмотреть в договоре аренды дополнительные основания не только для расторжения договора (как было указано выше), но и для отказа от договора. Внесение в договор подобных положений возможно в силу того, что Гражданский кодекс не содержит прямых указаний на то, что односторонний отказ от договора аренды по основаниям иным, чем установленные в ГК не допустим в принципе. Напротив, пункт 1 Статьи 404 ГК допускает, что основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены не только Гражданским кодексом или законодательством, но и соглашением сторон. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению внести в договор условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по тем или иным основаниям, отвечающим интересам сторон.

В данной статье приведены условия необходимые для реализации права на одностороннее расторжение и односторонний отказ от договора, содержащиеся в ГК, так как действующее законодательство разделяет эти два инструмента прекращения договора. Тем не мене, следует отметить, что на практике, суды трактуют положения договора, регулирующие расторжение договора в одностороннем порядке как положения договора, регулирующие односторонний отказ от договора, в случае если такие положения, в действительности содержат механизм отказа от договора. Так, наличие в договоре положения о наличии у арендодателя праварасторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в адрес арендатора, с описанием процедуры такого расторжения, которая, по сути, представляет собой процедуру отказа от договора, может рассматриваться судом как условие об одностороннем отказе от исполнения договора и иметь для сторон договора такие же правовые последствия как если бы в договоре действительно прямо предусматривалось право на односторонний отказ от договора, а не его расторжение. Не смотря на то, что результат рассматриваемых двух процедур один, т.е. – расторжение договора и прекращение обязательств, мы рекомендуем обратить внимание на механизм их реализации, и четко предусматривать в договорах соответствующую процедуру, дабы в дальнейшем избежать споров связанных с законностью расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления.

В заключении необходимо особо подчеркнуть, что предпринимателям, желающим вступить в арендные отношения, следует подходить к выработке условий договора аренды, касающихся возможности его досрочного расторжения или одностороннего отказа от договора очень внимательно. Данные положения должны быть предельно ясны и определенны, а также отвечать интересам обеих сторон договора, так как в противном случае высока вероятность возникновения споров, связанных с возможностью досрочного прекращения таких отношений.

Статья написана по материалам сайтов: www.9111.ru, vip-real-estate.ru, www.gratanet.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector