+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Экспертиза отчетов об оценке

Экспертиза отчета об оценке — это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата [1] .

Содержание

Содержание экспертизы отчета об оценке

Минэкономразвития России 4 июля 2011 г. утвердил ФСО-5, разработанный с учетом международных стандартов оценки, на основе Закона об оценочной деятельности и содержащий требования к экспертизе отчетов об оценке.

Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.

Результат экспертизы отчета об оценке — экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков в письменной форме в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и правил оценочной деятельности СРО оценщиков.

В ФСО-5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

  • 1) экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза)’,
  • 2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включающая нормативно-методическую экспертизу.

В случае если экспертиза проводится в соответствии с нормативным правовым актом, в котором не установлен вид экспертизы, проведению подлежит нормативно-методическая экспертиза.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке в случаях, установленных законодательством РФ, внутренними документами СРО оценщиков, а также на основании определения суда.

Допускается саморегулируемой организацией оценщиков устанавливать допущения и ограничительные условия, на основании которых проводится экспертиза отчета об оценке в зависимости от вида проводимой экспертизы в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

Выбор эксперта (экспертов) СРО оценщиков, осуществляющих экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами данной СРО. Данная экспертиза не может проводиться лицом, которое принимало непосредственное участие в проведении оценки, является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица заказчика экспертизы, либо исполнителя оценки, имеющего имущественный интерес в объекте оценки, по которому проводится экспертиза, состоящего с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается воздействие на эксперта СРО оценщиков со стороны органа или лица, по чьей инициативе проводится экспертиза, оценщиков, участвовавших в составлении отчета об оценке, судей, а также любых органов, организаций, объединений и других лиц, заинтересованных в исходе экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки. Она может производиться без инспекции объекта оценки и состоит из исследования работы, выполненной оценщиком.

Вне зависимости от вида экспертизы отчета об оценке в экспертном заключении должны содержаться:

  • 1) дата составления и номер экспертного заключения;
  • 2) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
  • 3) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или органе, который представил документы на данную экспертизу;
  • 4) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
  • 5) сведения об отчете объекта оценки, а также об иных материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
  • 6) сведения о допущениях и ограничительных условиях при составлении экспертного заключения (при их наличии);
  • 7) сведения об эксперте (экспертах), которые составляли экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, сведения о квалификационном аттестате);
  • 8) результаты проверки отчета об оценке на соответствие установленным требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков, с указанием перечня установленных требований;
  • 9) результаты проверки обоснованности выбранных методов определения стоимости объекта оценки и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости;
  • 10) результаты иных действий, необходимых по усмотрению эксперта, для формирования экспертного мнения при проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
  • 11) обоснование вывода по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, подтверждающее сделанный вывод;
  • 12) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке.

Это положения ФСО-5 требуют более подробного рассмотрения.

При проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:

  • • соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности по содержанию отчета об оценке;
  • • соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке’,
  • достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
  • обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.

Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов, и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет, выполненный оценщиком:

  • • требованиям Закона об оценочной деятельности, а также других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
  • • ФСО, принятым в срок до даты проводимой оценки [2] ;
  • • иным стандартам профессиональной практики (МСО, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

Проверка достаточности информации может осуществляться следующими способами:

  • • путем анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
  • • путем проведения самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.

Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) его составления и его порядковый номер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки, юридический адрес оценщика и заказчика, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, а также указан ли период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.

В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта оценки на основе следующих документов и данных:

  • • правоустанавливающие и уставные документы;
  • • документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении недвижимых объектов оценки;
  • • документы бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • • кадастровый план земельного участка;
  • • бухгалтерская отчетность.

При проверке достаточности информации, используемой в отчете об оценке, делается вывод о том, насколько полно отражена информация, необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на ее результаты.

При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать::

  • • достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);
  • • соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости Договору на проведение оценки;
  • • наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
  • • обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
  • • перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
  • • наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
  • • наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
  • • структуру отчета и качество его оформления.

Проверка достоверности информации (ФСО-1), используемой в отчете, ее соответствия действительности может осуществляться путем:

  • • проверки источников информации, на которые сделаны ссылки в отчете;
  • • анализа общедоступных альтернативных источников;
  • • проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта оценки.
Это интересно:  Что нужно, чтобы поменять права – порядок действий

Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.

Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта оценки в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании ее источников, достаточных для их точной идентификации, а именно:

  • • название печатных (электронных) изданий;
  • • даты выхода;
  • • другая информация, которая может идентифицировать источник.

При проверке достоверности данных, полученных из Интернета,

следует учесть, что указание только ссылки на данные недостаточно, необходимо указание даты получения информации.

В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных, используемых в расчетах. В случае, если невозможно определить источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с использованием этих данных, нельзя считать достоверным.

В итоге делается вывод о том, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной и о возможности ее применения в отчете.

Эксперт вправе запросить информацию, на которую оценщик ссылается в отчете об оценке. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование информации, не доступной (в том числе на возмездной основе) оценщику при составлении отчета об оценке, в том числе ставшей известной после даты оценки.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает причины любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки оценивается необходимость и обоснованность их применения в отчете.

Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также под- твержденность данных характеристик:

  • • анализом рынка, к которому относится данный объект недвижимости;
  • • необходимыми расчетами;
  • • количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
  • • другой достоверной и достаточной информацией.

Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке обычно включает в себя проверку:

  • • обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках СП;
  • • обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
  • • правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости объекта оценки на основе цен аналогов.

Проверка обоснованности доходного подхода к оценке включает в себя проверку:

  • • обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках ДП;
  • • обоснованности определения ожидаемых доходов (в том числе, их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;
  • • обоснованности определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов определения рисков;
  • • правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.

Проверка обоснованности использования затратного подхода к оценке включает в себя проверку обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках ЗП.

В случае отказа от использования какого-либо из подходов к оценке проверяются:

  • • аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой такой отказ;
  • • подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания и особенно обоснованию весов.

При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность допущений, используемых для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.

Проверяющий не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном заключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.

Для предотвращения «самодеятельности» в оценке в РОО, например, принимается следующая мера. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, в том числе вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных выше.

Саморегулируемая организация оценщиков должна уведомить оценщиков, которые принимали участие в составлении отчетов об оценке, в срок, предусмотренный внутренними документами СРО, о результатах экспертиз, составленных ими отчетов, за исключением случаев, когда требованиями законодательства или требованиями договора на проведение экспертизы такое уведомление запрещено.

Копия экспертного заключения должна храниться саморегулируе- мой организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ, к отчету об оценке, на который составлено экспертное заключение.

Фальшивый Отчет об оценке, как проверить?

Статья рассказывает не о методах оценки и наших выполненных кейсах, а о том подделке Отчетов об оценке. Давайте обо всем по порядку.

Чем является Отчет об оценке? В соответствии с ФЗ № 135: «Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является Отчет об оценке. В отчете должны быть указаны…». Далее в той же статье закона приводятся требования к содержанию Отчета. Помимо ФЗ «Об оценочной детальности» выпускаемый Отчет должен соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки и Стандартам той СРО, в которой состоит оценщик-исполнитель.

В соответствии со ст. 55.1. АПК РФ, Отчет используется в качестве письменного доказательства.

Кто составляет Отчет? На сегодня Законодатель фактически перенес ответственность с оценочной компании на оценщика-подписанта, хотя договор на оказание услуг заключается именно с компанией. Все финансовые обязательства несет оценочная компания, но полнота ответственности возлагается на оценщика. Отчет выпускается под шапкой компании и в нем присутствует подпись как руководителя, так и оценщика.

Чтобы компания имела право выпустить Отчет, должны соблюдаться следующие условия:

  1. Заключить трудовой договор и иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков;
  2. Застраховать свою ответственность перед заказчиком за предоставленный результат.

К оценщику предъявлены следующие требования:

  1. Быть членом в Саморегулируемой организации оценщиков;
  2. Застраховать ответственности перед заказчиком за предоставленный результат;
  3. Иметь квалификационный аттестат по направлению (недвижимость, оборудование или бизнес).

Стаж специалиста определяется датой вступления в СРО: данная информация является общедоступной.

Кто проверяет оценщика? Специалист-оценщик обязан отчитываться перед своей СРО. Все подписанные отчеты вносятся в электронный реестр и ежеквартально предоставляются в базу СРО. Например, на рисунке ниже приведен реестр в НП СРО АРМО. Оценщик указывает № отчета, дату составления, вид объекта и подписантов:

Таким образом, Оценщик не может выпустить Отчет «задней» датой. А если внезапно, например, в Арбитраже появился документ из прошлого, особенно это актуально в делах о банкротстве, необходимо сразу обратиться к реестру для выяснения этого момента. Если Отчет не был сдан в обозначенный период, значит на лицо недобросовестная компания.

При этом существуют также 2 вида проверки от саморегулируемой организации в отношении своих членов: плановая и внеплановая. Первая проводится раз в несколько лет, а вторая может проводиться в любой момент по заявлению 3их лиц о некачественно выполненном Отчете.

Если возникают вопросы к качеству Отчета, то первая инстанция для жалобы – это СРО специалиста, в которой он состоит.

Можно ли внести правки в Отчет? Повторимся – Отчет является документом доказательного значения. Поэтому, когда данный документ покидает офис оценочной компании, вносить в него правки категорически запрещается. Любое изменение можно приравнять к фальсификации документов.

Как отличить настоящий Отчет от фальшивого? Подводя итог всего вышесказанного:

  1. Отчет должен быть внесен в реестр СРО;
  2. Отчет должен быть прошит и заверен соответствующим образом: печать компании и генерального директора в заключительной части и на сшивке, подписи оценщиков.

Вопросы, связанные с корректным описанием объекта, проведенного расчета, адекватности итоговой стоимости, а также соответствие документа требованиям ФЗ и ФСО в данной статье не рассматривается.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами? Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Это интересно:  Порядок действий, если украли паспорт: этапы восстановления документа

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

При выявлении таких фактов рекомендуем обращаться в соответствующие органы. Напишите в комментариях, каким образом действовали бы Вы в данной ситуации?

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Вы здесь

Верховный суд уточнил правила использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости в налоговых спорах

Верховный суд уточнил правила использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости в налоговых спорах

В разделе 7 Обзора определены особенности применения отчета об оценке рыночной стоимости в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы. Отчет об оценке признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

В разделе 8 Обзора даны разъяснения о порядке использования заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки. В частности, отмечено, что такое заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности, если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность).

НП «АРМО» публикует основные положения Обзора судебной практики по вопросам использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

Отчет об оценке рыночной стоимости может приниматься в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы в соответствии с разделом 5.1. НК РФ, только в установленных в данном разделе случаях. При этом отчет признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

Хозяйственное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа, которым ему с применением результатов независимой оценки был доначислен налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость в отношении операций по сдаче в аренду нежилых помещений.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции, среди прочего, обратил внимание на следующее. В соответствии с пунктом 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Используемое же в оценочной деятельности понятие рыночной стоимости определено статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, понятие рыночной стоимости, применяемое в оценочной деятельности, имеет вероятностный характер и не во всех случаях учитывает возможность реального совершения сделки на соответствующих условиях.

Исследовав представленный налоговым органом отчет об оценке, суд пришел к следующему выводу: состояние спроса на аренду помещений оценщиком во внимание не принималось, что в совокупности с иными допущенными оценщиком нарушениями не позволяет принять этот отчет в качестве источника сведений, необходимых для корректировки налоговой базы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, решение суда оставлено без изменения. Разрешая аналогичные споры в условиях действия раздела 5.1. НК РФ, необходимо учитывать, что использование отчета об оценке рыночной стоимости в целях осуществления корректировок налоговых баз допускается законом:

  • в качестве источника информации, используемой при сопоставлении условий сделок, если сведения о сопоставимых сделках, совершенных самим налогоплательщиком с лицами, не признаваемыми взаимозависимыми, а также иные источники сведений, перечисленные в пункте 1 статьи 105.6 НК РФ, отсутствуют или являются недостаточными (подпункт 3 пункта 2 статьи 105.6 Кодекса);
  • вместо методов определения доходов (прибыли, выручки), предусмотренных главой 143 НК РФ, если налогоплательщиком совершена разовая сделка, а указанные методы не позволяют определить соответствие цены рыночному уровню (пункт 9 статьи 105.7 Кодекса).

Оценивая доказательную силу отчета об оценке, в этих случаях необходимо принимать во внимание, что в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 105.3 Кодекса под рыночными ценами для целей НК РФ понимаются цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Таким образом, как и ранее, закон исходит из сопоставления условий контролируемой сделки прежде всего с условиями фактически совершенных независимыми контрагентами сопоставимых сделок (фактическими показателями деятельности). Кроме того, если в соответствии с законодательством Российской Федерации при совершении сделки проведение оценки является обязательным, согласно пункту 10 статьи 105.3 НК РФ стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, является основанием для определения рыночной цены для целей налогообложения.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

При разрешении вопроса о назначении экспертизы по спорам, связанным с применением раздела 5.1. НК РФ, следует принимать во внимание, направлено ли проведение экспертизы на устранение недостатков налоговой проверки, либо она необходима для устранения сомнений в достоверности и противоречий в представленных доказательствах.

Как показало изучение судебной практики, суды по-разному подходят к разрешению вопроса о необходимости назначения экспертизы при разрешении споров, связанных с оспариванием цен, применяемых при налогообложении, сталкиваясь с трудностями при оценке целесообразности проведения экспертизы, определении круга вопросов, которые должны быть поставлены перед экспертом.

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

Поскольку заключение эксперта является одним из доказательств по делу, а судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, назначение экспертизы не должно быть направлено на восполнение недостатков проведенной в отношении налогоплательщика налоговой проверки, например, в связи с недопустимостью и (или) недостоверностью заключения эксперта, полученного налоговым органом в порядке статьи 95 НК РФ, как доказательства.

В частности, в том случае, когда на разрешение эксперта налоговым органом в ходе проведения проверки ставился вопрос об определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки, заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности, если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность).

О недостоверности заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости, например, может свидетельствовать использование экспертом сведений об объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

В то же время назначение судебной экспертизы может быть обусловлено необходимостью устранения сомнений в достоверности представленных налогоплательщиком и налоговым органом доказательств при наличии противоречий между ними, когда эти сомнения (противоречия) не могут быть устранены судом самостоятельно.

В тех случаях, когда между налогоплательщиком и налоговым органом имеются неустранимые разногласия о правильности применения методов определения для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки), установленных главой 143 Кодекса, на разрешение эксперта судом могут быть поставлены вопросы, выяснение которых требует наличия специальных экономических познаний, например касающиеся верности определения отдельных показателей, используемых при применении этих методов, в частности указанных в статье 105.8 НК РФ финансовых показателей и интервалов рентабельности (судебно-экономическая экспертиза).

Кроме того, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями в области экономики и финансов, по указанным вопросам арбитражный суд в соответствии со статьями 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также может привлекать специалиста.

При этом необходимо иметь в виду, что заключение эксперта, консультация специалиста, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения, консультации должна быть полно отражена в решении.

Форма проверки отчета на соответствие требованиям

Принято Президиумом ЭС РОО

08 февраля 2008 г., рекомендовано к утверждению Советом РОО 20 февраля 2008 г.

Форма проверки отчета на соответствие требованиям

I. Общие обязательные требования к отчету об оценке

Дата проведения оценки, дата составления отчета (не более 3х месяцев с даты оценки), дата определения стоимости объекта оценки, дата обследования объекта оценки

Порядковый номер отчета

Это интересно:  Фонд капитального ремонта на спецсчете: пени от должников (Емельянова Е.В.)

Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиками, которые проводили оценку, скреплен личной печатью оценщиков или печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

ФЗ-135 ст. 11, ФСО-3 п.6

Применяемые в отчете общие понятия и определения соответствуют общим понятиям и определениям обязательным к применению.

ФСО-1 разд. II, ФСО-2 пп. 7-10

Ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяют делать вывод об авторстве и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Информация предоставленная заказчиком подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке.

II. Обязательные требования к содержанию отчета об оценке

Основные факты и выводы:

Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки. (руб.)

Основание для проведения оценки

Договор об оценке №_____ дата;

либо решение суда, уполномоченного органа №_____ дата

предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)

ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

срок проведения оценки

допущения и ограничения на которых должна основываться оценка

Заявление о соответствии

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

О заказчике — юридическом лице:

основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН

О заказчике — физическом лице:

фамилия, имя, отчество

серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Об оценщике, работающем на основании трудового договора:

фамилия, имя, отчество оценщика

информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

стаж работы в оценочной деятельности

организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключилтрудовой договор

полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

ОГРН, дата присвоения ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Об оценщике, осуществляющем частную практику:

фамилия, имя, отчество

серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ

информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

стаж работы в оценочной деятельности

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

ФСО-3 п.8г, ССО РОО

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения

Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

обременениях, связанных с объектом оценки,

физических свойствах объекта оценки,

количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

информация о текущем использовании объекта оценки;

другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу-реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст. 11 ФЗ-135)

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки.

Доходного подхода

Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Установление периода прогнозирования

Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования

Заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в период после прогнозирования

Определение ставки дисконтирования

Приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки

Затратного подхода

Применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Сравнительного подхода

Применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

Выбор единиц сравнения;

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов;

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам;

ФСО-1 п.24, ФСО-3 п.8и

Описание процедуры согласования.

Обоснование выбора использованных весов

устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;

правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;

документов технической инвентаризации;

заключения специальных экспертиз;

другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО-1 разд. II и ФСО-2 (пп. 7-10)

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним рыночная стоимость (определяется при целях оценки — при изъятии имущества для гос. нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров ( наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. при этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен) ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным.) кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. в частности определяется для целей налогообложения)

Статья написана по материалам сайтов: ce-na.ru, sroarmo.ru, pandia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector