+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор аренды офисного помещения: на что необходимо обратить внимание бухгалтеру

Финансовая газета. Региональный выпуск», 2005, N 30

Большинство разногласий между арендатором и арендодателем нежилого офисного помещения возникает вследствие того, что при заключении договора аренды арендатор не обратил внимание на некоторые важные его положения. Нередко такие споры решаются уже на уровне арбитражного суда, а это, как известно, дополнительные затраты денег, сил и времени. Из-за некорректного оформления договора аренды претензии могут возникнуть и у налоговых органов.

Поэтому настоятельно рекомендуем перед тем, как подписывать любой договор (не только договор аренды), внимательно его изучить и обсудить с контрагентом все спорные моменты. Рассмотрим основные положения договора аренды нежилого помещения, на которые следует обратить внимание бухгалтеру организации-арендатора.

Прежде всего необходимо отметить, что обязательным условием при заключении договора аренды между юридическими лицами является его оформление в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Основные требования к содержанию договора аренды предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

Срок договора

Договор аренды может быть заключен на срок более одного года, менее одного года или на неопределенный срок. Договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (т.е. на год и более), подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, например, срок действия договора с 1 августа 2005 г. по 31 июля 2006 г. составляет ровно один год и поэтому подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры аренды сроком менее одного года регистрировать в государственных органах не нужно. Достаточно заключить их в письменной форме. При продлении такого договора на срок менее одного года государственная регистрация также не требуется (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее — Письмо ВАС РФ N 59), а также Письмо УМНС России по г. Москве от 16.04.2004 N 26-12/28144).

Если срок в договоре аренды нежилого помещения не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такие договоры также не подлежат государственной регистрации (п. 11 Письма ВАС РФ N 59).

Вопрос об указании срока действия договора аренды решается сторонами договора. Долгосрочный договор страхует арендатора от риска внезапного прекращения договора аренды со стороны арендодателя. Особенно актуален этот вопрос в случае необходимости достройки, переоборудования помещения силами арендатора. Поэтому при аренде помещения на длительный срок рекомендуем заключать долгосрочные договоры аренды.

Стоимость государственной пошлины по государственной регистрации договора аренды в бухгалтерском учете включается в состав расходов по обычным видам деятельности в момент фактической оплаты в полном размере. Для целей обложения налогом на прибыль эта сумма относится к прочим расходам, признаваемым для целей налогообложения, и списывается единовременно при их осуществлении.

Существует мнение, что сумму госпошлины за государственную регистрацию договора аренды следует учитывать в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и списывать на расходы в течение срока действия договора аренды. Однако, учитывая тот факт, что в этом случае возникают расхождения с налоговым учетом, влекущие за собой необходимость отслеживания временной разницы в течение срока действия договора аренды, и то, что размер государственной пошлины за регистрацию является несущественным, считаем, что в этом случае использование счета 97 «Расходы будущих периодов» экономически нерационально.

Вместе с тем необходимо отметить, что если организация понесла дополнительные расходы на оплату дополнительных посреднических услуг, осуществленных до заключения договора аренды (например, услуг по подбору помещения, оказанных агентством по недвижимости), и их стоимость является существенной для организации, то их следует отражать в составе расходов будущих периодов и впоследствии списывать на расходы по обычным видам деятельности. В этом случае возникают расхождения бухгалтерского и налогового учета, которые следует учитывать в соответствии с требованиями ПБУ 18/02.

Условия договора

В договоре аренды необходимо отразить фактический адрес помещения, его площадь, а также размер арендной платы. Без указания этих данных он считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Очень важно определить порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В зависимости от условий договора арендная плата за офисное помещение может вноситься за несколько месяцев вперед или ежемесячно. В случае ее уплаты сразу за несколько последующих месяцев (на практике особенно часто такое условие предусматривается на первые месяцы договорных отношений) в бухгалтерском учете арендатора возникают расчеты по авансам выданным. В дальнейшем ежемесячно расчеты по авансам выданным закрываются на расчеты с арендодателем по оказанным услугам:

Обратите внимание! Оплату услуг арендодателя за несколько месяцев вперед не следует расценивать в качестве расходов будущих периодов (на счете 97), так как теоретически договор аренды может быть расторгнут, а денежные средства, уплаченные арендодателю авансом, могут быть возвращены арендатору. В состав расходов (в том числе и расходов будущих периодов) включаются только те затраты, которые организация понесла без возможности их возврата в будущем.

Ежемесячно сумма арендных платежей включается в состав расходов по обычным видам деятельности:

При ежемесячной уплате арендных платежей в бухгалтерском учете арендатора осуществляется только последняя из представленных бухгалтерских записей.

Кто является арендодателем?

Собственником помещения, предоставляемого в аренду, может являться как юридическое лицо, так и орган местного самоуправления. В зависимости от этого различается порядок учета и уплаты сумм НДС со стоимости арендной платы.

Если офисное помещение арендуется у юридического лица, то НДС учитывается в обычном порядке: арендодатель вместе с актом оказанных услуг выставляет счет-фактуру, в котором указывается сумма НДС. Арендатор регистрирует полученный счет-фактуру в книге покупок, учитывает сумму НДС на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям», а после оплаты услуг арендодателя и принятия их в качестве расходов принимает сумму НДС к вычету:

Если же офисное помещение предоставляется в аренду органом местного самоуправления (например, районной управой), то НДС с сумм арендных платежей учитывается в особом порядке. Дело в том, что органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления не состоят на учете в налоговых органах в качестве плательщиков НДС. В связи с этим при осуществлении ими деятельности, облагаемой НДС в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ, исчисление и уплата НДС в бюджет возлагаются на налоговых агентов.

При предоставлении помещений в аренду органами местного самоуправления в качестве налоговых агентов выступают арендаторы имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать с доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом налоговая база по НДС определяется налоговым агентом как сумма арендной платы с учетом НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). То есть сумму арендной платы, указанную в договоре аренды, которая включает НДС, следует умножить на ставку налога 18% и разделить на 118. Это и будет сумма налога, подлежащая перечислению в бюджет арендатором в качестве налогового агента.

Это интересно: 

Арендатор, выступающий в роли налогового агента, самостоятельно составляет счет-фактуру в одном экземпляре на сумму платежей, причитающихся к уплате арендодателю, и делает на ней пометку «Аренда государственного (или муниципального) имущества». Составленный счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.

Уплачивать в бюджет сумму исчисленного НДС можно одновременно с арендной платой, а можно и по общему правилу: не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом — месяцем или кварталом (п. п. 1, 3 ст. 174 НК РФ).

В то же время необходимо учитывать, что принять НДС к вычету можно только после его фактического перечисления в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ), а также при учете арендных платежей в составе расходов (п. 1 ст. 172 НК РФ). Таким образом, при аренде имущества у муниципальных органов в бухгалтерском учете арендатора делаются следующие записи:

Обратите внимание! Если арендная плата перечисляется за несколько месяцев вперед (авансом), то и НДС следует удержать и перечислить в бюджет за несколько месяцев вперед. Уплаченная сумма налога принимается к вычету не сразу. По правилам п. 1 ст. 172 НК РФ одним из условий принятия к вычету НДС является принятие на учет соответствующих товаров (работ, услуг). Поэтому НДС к вычету можно принимать лишь по мере того, как расходы на аренду будут учитываться на счетах учета затрат. Соответственно, и в книге покупок счет-фактура регистрируется только в части арендного платежа, подлежащего включению в данном отчетном периоде в состав расходов.

Улучшение имущества

В договоре аренды обязательно должно быть указано, за чей счет и на каких условиях осуществляется улучшение арендуемого помещения как косметического, так и капитального характера. Как правило, обязанность осуществления текущего ремонта возлагается на арендатора.

Стоимость текущего ремонта (под которым понимается косметический ремонт помещения) учитывается в составе затрат по обычным видам деятельности:

Однако для осуществления деятельности организациям зачастую требуется переоборудовать арендуемое помещение, т.е. осуществить расходы капитального характера. Например, прежде чем открыть пункт обмена валюты, организация должна в арендуемом помещении укрепить стены, установить специальное окно для клиентов, поставить железную дверь.

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендуемое помещение в бухгалтерском учете арендатора учитываются в составе основных средств. Первоначально затраты арендатора на капитальный ремонт помещения учитываются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Улучшения имущества капитального характера, являющиеся отделимыми (которые возможно извлечь без ущерба для целостности помещения), приходуются в качестве отдельного инвентарного объекта основных средств (Д-т 01, К-т 08). В течение срока полезного использования, который в данном случае равен периоду времени, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором улучшение арендованного имущества было включено в состав основных средств, до окончания срока договора аренды, амортизация начисляется в обычном порядке. При возврате арендуемого помещения арендодателю отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендатора или реализоваться арендодателю.

Определенные сложности в учете возникают при осуществлении арендатором улучшений, являющихся неотделимыми (например, установка окон, дверей, замена конструкций). Именно в этой ситуации большую роль играют соответствующие положения договора аренды.

При наличии согласия арендодателя стоимость неотделимых капитальных вложений в арендованное помещение может компенсироваться арендатору по мере осуществления капитальных расходов или сразу по их окончании. В этом случае согласно п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, стоимость капитальных вложений, учтенных по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», списывается на счет учета расчетов с арендодателем:

Если по условиям договора аренды стоимость неотделимых улучшений помещения компенсируется арендодателем при возврате арендуемого имущества при прекращении договора аренды, то в бухгалтерском учете арендатора осуществляются следующие записи:

Если арендатор осуществляет неотделимые улучшения помещения без согласия арендодателя, то согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ их стоимость арендатору не возмещается.

В этом случае передача арендатором неотделимых улучшений расценивается как безвозмездная передача имущества. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ безвозмездная передача имущества является объектом обложения НДС. Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ):

Земельные платежи

Формулировки, содержащиеся в федеральном и местном законодательстве, вносят неопределенность в вопрос о том, следует ли арендатору помещения уплачивать платежи за пользование земельным участком, на котором расположено здание. Подтверждением чему являются частые случаи обращения организаций в арбитражные суды. Попробуем разобраться, нужно ли организации, арендующей офисное помещение, заключать договор аренды части земельного участка, на котором расположено здание, и уплачивать земельные платежи в бюджет.

Согласно положениям федерального и местного законодательства (ст. 388 НК РФ, ст. 1 Закона «О плате за землю» и ст. 7 Закона N 34) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки или доли в общем праве на них.

Как видно из приведенного перечня плательщиков земельного налога, арендаторы зданий, сооружений и помещений среди них не поименованы. Следовательно, можно сделать вывод о том, что арендаторы офисного помещения не являются плательщиками земельного налога в соответствии с требованиями законодательства. Ими являются собственники (пользователи) земельных участков, предоставившие помещение в аренду.

Кроме земельного налога законодательством предусмотрена такая форма платы за землю, как арендная (ст. 1 Закона «О плате за землю», ст. 4 Закона N 34). Обязанность по ее уплате в бюджет возложена на лиц, являющихся арендаторами земли. При этом речь идет о лицах, арендующих именно земельные участки, а не здания, расположенные на их территории.

Таким образом, по сути, ответственность за своевременную уплату земельного налога или арендной платы за землю несет непосредственный собственник (пользователь) или арендатор земли, а не лицо, которому предоставлено в аренду помещение. Поэтому требования налоговых органов об оформлении арендаторами помещений правоустанавливающих документов на земельный участок или его часть являются неправомерными. Это подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04.

При предоставлении зданий, сооружений или помещений в аренду третьим лицам собственник (пользователь) или арендатор земли перекладывает часть затрат по осуществлению земельных платежей на арендатора имущества, включая ее в арендную плату за помещение. Именно об этом говорится в ст. 6 Закона N 34: плата за пользование зданием, сооружением или помещением в них включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание. Арендатор помещения, если это предусмотрено в договоре аренды, может производить уплату земельных платежей в бюджет за арендодателя.

Это интересно:  Межбюджетные трансферты

При этом главным требованием земельного законодательства является то, что земельные платежи (земельный налог или арендная плата) должны поступить в бюджет в предусмотренном законодательством размере и в указанные сроки. А кто осуществляет фактическую уплату платежей — собственник (арендатор) земли или арендатор зданий, сооружений, расположенных на этой земле, — по сути, не так важно.

Таким образом, если собственник (или арендатор) земельного участка уплачивает земельные платежи в бюджет, удерживая при этом их у арендаторов зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на этом земельном участке, то налоговые органы не вправе требовать повторной уплаты земельных платежей с арендаторов зданий, сооружений, помещений.

Если же собственник (или арендатор) земли не уплачивает причитающиеся с него земельные платежи, то арендатор зданий, сооружений и помещений в них должен оформить правоустанавливающие документы на землю и уплачивать земельные платежи в бюджет самостоятельно. Об этом, в частности, говорится в Письме УМНС России по г. Москве от 05.02.2004 N 11-11н/07194.

Подводя итог изложенным выше положениям земельного законодательства Российской Федерации, отметим следующее. Прежде всего следует выяснить у арендодателя, уплачивает ли он земельные платежи за ту часть земельного участка, на котором расположено здание, предоставляемое в аренду. Если да, то арендатору помещения не следует оформлять никакие правоустанавливающие документы на землю и уплачивать земельные платежи.

Во избежание разногласий с налоговыми органами в этом случае рекомендуем в договоре аренды предусмотреть формулировку следующего содержания: «Арендная плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает причитающуюся к уплате в бюджет плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено». Данная формулировка соответствует требованиям гражданского законодательства (п. 2 ст. 654 ГК РФ) и позволяет избежать возможных негативных последствий. Она означает, что обязанность по уплате земельных платежей в бюджет лежит на арендодателе здания, сооружения, помещения.

Если же в договоре аренды помещения указано, что арендатор самостоятельно уплачивает в бюджет земельные платежи с земельного участка или его части, на котором расположено здание, сооружение, то ему необходимо позаботиться о заключении с собственником (арендатором) земли договора аренды соответствующей части земельного участка. В противном случае арендатор рискует быть привлеченным к административной ответственности.

Договор на аренду помещений под офис

ДОГОВОР
на аренду помещений под офис

г. __________________ «____»_________________ ____ г.

_____________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующий на основании ______________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
и ___________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый далее «Арендатор», в лице ___________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующий на основании ___________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
заключили настоящий Договор аренды о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает арендатору помещение под офис ____________________________________________________________________.
Помещение оборудовано: ____________________________________________________.
Вместе с помещением в арендное пользование предлагается следующее: _______________________________________________________________________.
1.2. Если Арендодатель не менее чем за ____________________ до окончания срока аренды письменно не подтвердил его продление, арендный Договор прекращает свое действие.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор принимает на себя следующие обязательства:
в течение пяти дней после подписания настоящего Договора произвести выплату арендной платы Арендодателю согласно условиям настоящего Договора;
не передавать право на аренду другим организациям без письменного разрешения Арендодателя;
строго соблюдать условия настоящего Договора.
2.2. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:
в период действия настоящего Договора не принимать участия в деятельности Арендатора;
строго соблюдать условия настоящего Договора.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Арендатор несет материальную ответственность за невыполнение им условий настоящего Договора и в случае их нарушения обязан возместить Арендодателю все убытки, возникшие по своей вине.
3.2. В случае если Арендатор нарушил условие настоящего Договора, предусмотренное п. 3, Арендодатель в одностороннем порядке имеет право немедленно расторгнуть Договор, при этом Арендатор возмещает Арендодателю нанесенный ему ущерб.
3.3. Арендодатель не несет ответственности за невыполнение Арендатором своих обязательств.
3.4. Арендатор в случае задержки им арендной платы Арендодателю выплачивает пеню в размере ____% за каждый день просрочки суммы просроченного платежа.
3.5. Стороны несут материальную ответственность за недостоверность информации, переданной другой Стороне, и обязаны возместить убытки, если использование недостоверной информации повлекло за собой таковые.
3.6. Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если в период действия настоящего Договора произошли изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение.

4. УСЛОВИЯ РАСЧЕТА

4.1. Арендатор обязуется за приобретенное в аренду право постоянного посетителя на указанный выше срок уплатить Арендодателю____________________________ (_________________________________) руб.

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.
5.2. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Срок действия Договора устанавливается с даты подписания до «___»__________________ ____ г. окончания срока аренды.

7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________________________________
Арендатор ___________________________________________

8. Подписи сторон:

Арендодатель _________________________________________
Арендатор ___________________________________________.

Договор аренды офиса: образец и советы

Кадр из фильма «Особо опасен»

Основные требования к договору об аренде офиса

  1. Стороны договора — арендатор: тот, кто пользуется помещением, и арендодатель: тот, кто имеет право распоряжаться. Обратите внимание, что сдавать в аренду могут только правомочные собственники.
  2. Офис представляет собой отдельное помещение в здании или же целое здание. Помещение может быть поставлено на кадастровый учет отдельно от здания, или же отмечено штриховкой в технической документации (на поэтажном плане, экспликации, являющихся частями технического, либо кадастрового паспорта). Опишите как можно подробнее предмет аренды, укажите площадь, индивидуальные характеристики, наличие ремонта и тому подобное.
  3. В договоре должна содержаться ежемесячная стоимость за использование помещение — арендная плата. Стороны вправе договориться, что включает эта сумма, может, туда будут входить коммунальные платежи, а может они будут поименованы отдельно. Предусмотрите, кто будет платить за интернет и телефон, будет ли эта сумма входит в ежемесячную стоимость аренды.
  4. Договор на срок больше года регистрируется в юстиции. Вернее, не сам договор, а право аренды. Если в договоре отсутствует указание на срок, то подразумевается, что он бессрочный и требует фиксации обременения в Росреестре.
  5. Отношения начинают действовать с момента передачи помещения по акту, который является обязательным приложением к договору. Определите конкретный срок передачи помещения, можно даже конкретную дату.

Какие нюансы надо учесть, подписывая договор аренды офиса

  • Обратите внимание на полномочия лица, подписывающего договор. Это может быть генеральный директор, либо доверенное лицо, право на подписание подобных сделок которого прямо указано в выданной доверенности. Кроме того, если есть спор о полномочиях директора, то подписанный им договор может оказаться ничтожным. Чтобы проверить полномочия арендодателя, попросите предоставить Устав юридического лица и свежую выписку ЕГРЮЛ.
  • Из устава можно узнать, требует ли сделка по передаче в аренду помещения одобрения акционеров или совета директоров. Из выписки станет ясно, кто является генеральным директором на текущий момент.
  • Будьте осторожны, ваш офис может быть уже сдан в аренду, так называемая двойная аренда. Выяснить поможет выписка из реестре и непосредственный осмотр помещения до подписания договора.
  • При осмотре офиса, поинтересуйтесь, чье в нем оборудование, столы, компьютеры. Если это все принадлежит собственнику помещения, то уточните, можно ли будет арендатору пользоваться техникой и мебелью. Может оказаться, что мебель и оргтехника принадлежат бывшему арендатору, этот момент надо заранее обговорить.
  • С любым арендатором может произойти ситуация, когда бизнес не идет, и платить за аренду нечем. Возможность отказаться от обязательств без обращения в суд логично предусмотреть в условиях договора. Так, при аренде на неопределенный срок арендатор вправе отказаться от договора, заблаговременно уведомив арендодателя (общий срок за 3 месяца, в договоре можно обозначить и другой период). Если отношения со сроком, то по закону отказаться от них можно только в судебном порядке при наличии существенных нарушений условий одной из сторон. В тоже время, если пункт о возможности расторжения с непременным уведомлением стороны прописать в условиях, то в суд идти не надо.
Это интересно:  Долги по кредитам

Снять офисное помещение в Москве и посмотреть варианты вы можете в разделе нашего сайта.

Другие советы

  1. Если решите сдавать офис в субаренду, пропишите эту возможность в договоре. Иначе, можно налететь на серьезные штрафы от собственника помещения.
  2. По общему правилу, капитальный ремонт лежит на плечах арендодателя, а текущий — арендатора. Вы вправе, изменить в условиях сделки этот порядок.
  3. Внимательно отнеситесь к условиям об одностороннем изменении арендодателем платы за имущества или других условий договора. Таких пунктов лучше избегать и договор не подписывать.

Вывод
Таким образом, аренда при цивилизованном подходе и юридической грамотности не вызывает особых сложностей. Договор составляется в произвольной форме, поэтому вы можете включать в него индивидуальные пункты. Главное, чтобы они не противоречили законодательству. Не лишней будет правовая экспертиза договора на предмет заранее невыгодных и обременительных условий для арендатора.

Оформление договора аренды офисного помещения

Договор аренды офисной недвижимой территории составляется в двух экземплярах. Оформляется он между арендодателем и арендатором. После его подписания сторонами сделки, он должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Читайте в статье о правилах составления соглашения аренды, о правах и обязанностях сторон сделки и о принципах назначения ежемесячных арендных выплат.

Правила оформления

Правила составления договора аренды офисного помещения:

  1. Проверка прав собственности у арендодателя на сдаваемый объект недвижимости.
  2. Наличие плана офиса обезопасит арендатора от неправомерного выселения и незаконных действий собственника территории.
  3. Все условия договора должны быть оговорены до его подписания.
  4. Соглашение оформляется в письменном виде и на государственном языке.
  5. Подписывается оно в двух экземплярах.
  6. В обязательном порядке участники сделки ставят подпись на каждом листе договора аренды офисного помещения.

Образец договора

Договор аренды офисного помещения составляется между арендодателем и нанимателем.

Содержание договора аренды офисного помещения:

  • полное наименование документа;
  • порядковый номер оформленной бумаги;
  • дата и город ее заключения;
  • ФИО и личные данные участников сделки;
  • общие положения договора;
  • цель его составления;
  • срок действия договора аренды;
  • сумма и порядок арендных выплат;
  • права и обязанности сторон соглашения;
  • мера ответственности, предусмотренная за нарушение составленного договора аренды офисной недвижимой территории;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи арендатора и арендодателя.

Срок действия и оплата

Срок действия договора аренды офисного помещения составляет 1 год. После его подписания он должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Также в соглашении должны быть обозначены условия оплаты по договору найма офисного помещения:

  • размер ежемесячных выплат оговаривается заранее;
  • сумма должна быть за один квадратный метр. Например: арендодатель устанавливает размер ежемесячных выплат в размере 1000 рублей за один квадратный метр и общая арендная сумма составляет 50000 рублей.

В арендную плату за офисный недвижимый объект входит:

  • цена за пользование землей, на которой находится сдаваемый объект;
  • компенсация растрат по оплате коммунальных услуг.

Арендодатель не должен оплачивать:

  • телефонные разговоры нанимателя;
  • установленный им Интернет.

Условия оплаты по договору найма офисного помещения:

  • выплаты по договору аренды должны быть переданы арендодателю каждый месяц в установленный день;
  • оплата производится в национальной валюте РФ — рублях.

Права и обязанности сторон сделки

При составлении договора аренды офисного помещения участники сделки должны заранее оговорить свои права и обязанности.

Права и обязанности арендодателя:

  • беспрепятственно предоставить нанимателю офисное помещение и не препятствовать его использованию по назначению;
  • контролировать техническое состояние переданной в аренду территории;
  • расторгнуть соглашение по собственной инициативе;
  • появляться на территории офисного помещения с разрешения нанимателя.

Права и обязанности арендатора:

  • использовать арендованное офисное помещение по назначению, оговоренному в соглашении;
  • оплачивать арендные платежи в срок;
  • следить за техническим состоянием офисного недвижимого объекта и не допускать его порчи;
  • не допускать перегрузки электрических сетей;
  • соблюдать санитарно-технические нормы, установленные ГК РФ;
  • производить капитальный ремонт объекта недвижимости;
  • без письменного соглашения собственника офисного помещения нанимателю запрещается делать перепланировку;
  • не препятствовать проверке арендодателем помещения в любое удобное для него время;
  • нанимателю разрешается пользоваться предоставленными коммуникациями;
  • с согласия арендодателя передавать арендуемое помещение третьим лицам;
  • нанимателю разрешается устанавливать сигнализацию и другое охранное оборудование;
  • менять замки на дверях офисного помещения;
  • оборудовать и обставлять офисный недвижимый объект по своему усмотрению.

В случае, если стороны нарушают выше перечисленные права и обязанности, то для них предусмотрены меры ответственности.

Например: В случае, если наниматель не соблюдает условия договора аренды офисного помещения, то он обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы не выплаченных платежей, но не более 50% от полной суммы ежемесячной арендой выплаты.

Расторжение договора

Для аннулирования договора аренды офисного помещения у участников сделки должны быть веские основания.

Основания для расторжения договора аренды офисного помещения:

  • наниматель использует арендуемую территорию не по назначению;
  • по вине арендатора были испорчены технические характеристики объекта соглашения;
  • наниматель не погашал ежемесячные арендные платежи в течение двух месяцев;
  • арендодатель не передал оговоренное в соглашении помещение, в срок;
  • он всячески препятствует его целевому использованию;
  • в связи с действиями арендодателя недвижимый объект потерял свою пригодность для эксплуатации.

Арендное соглашение может быть расторгнуто:

  • по истечению срока его действия;
  • досрочно.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения под офис:

  1. Сторона, изъявившая желание аннулировать соглашение, должна направить второй уведомление с описанием причин своего решения.
  2. После получения бумаги, гражданин должен в течение 5 дней ответить на него. В случае, если ответ не был получен, подается исковое заявление в суд.
  3. Иск подается в Арбитражный суд по месту нахождения помещения под офис.
  4. Вместе с заявлением подается пакет собранных документов и уплачивается государственная пошлина.
  5. Судья назначает слушание и принимает решение об удовлетворении иска или об отказе в нем.

Пакет документов для досрочного аннулирования договора аренды помещения под офис:

  • удостоверение личности заявителя;
  • исковое заявление;
  • документы, подтверждающие факт нарушения соглашения обвиняемым участником сделки;
  • чек об уплате госпошлины.

Размер госпошлины зависит от цены иска, но минимально он должен составлять 400 рублей. Госпошлина оплачивается заявителем.

Статья написана по материалам сайтов: dogovor-blank.ru, journal.regionalrealty.ru, itbu.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector