+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что входит в обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.

Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.

Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.

Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.

Правовое регулирование

Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.

Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:

  • в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
  • в содержании общедомового имущества;
  • в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
  • в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

  1. Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
  2. Организационно-управленческие услуги.

К первой категории относятся:

  • обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
  • регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
  • работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
  • проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
  • подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
  • ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
  • поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
  • обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
  • благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
  • своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
  • обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
  • принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

  • обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
  • выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
  • взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
  • сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
  • учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
  • организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
  • оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Права управляющей организации

В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:

  1. Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
  2. Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
  3. Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
  4. В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
  5. Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
  6. Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.

Организация работы управляющей организации

На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.

Это интересно:  Госуслуги для юридических лиц

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Отчёт управляющей организации перед жильцами

Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.

Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.

Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.

Ответственность управляющей организации

Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное требуемые мероприятия для обслуживания общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.

Надзорными органами, обязанными контролировать выполнение договорных и законных обязанностей российских управляющих организаций, выступают Государственная жилинспекция и прокуратура. Определённым объём полномочий в рассматриваемой сфере также имеют власти муниципалитета, органы пожарного надзора, Роспотребнадзор и территориальные правоохранительные органы.

Каждое из вышеперечисленных контролирующих госучреждений вправе накладывать на управляющие организации штрафные санкции по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения ими (или их сотрудниками) требований законодателя.

Главные функции управляющей компании в сфере ЖКХ – какие основные задачи должна выполнять организация?

Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.

Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности.

Поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.).
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы).
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения.
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).

Организационная

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

  • организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
  • осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.

Эксплуатационно-ремонтные обязанности

Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:

Проведение комплексного осмотра многоквартирного дома — оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала.

Создание безопасных условий проживания жильцов — если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки.

Проведение текущего ремонта — является одной из самых важных задач управляющей организации. Работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем.

Обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем — в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией.

Контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора. Если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании.

Подготовка дома к зимнему сезону — обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости.

Контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности. Данная функция управляющей компании ЭКХ подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработку плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг.

Круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения — о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала.

Это интересно:  Как развестись с женой?

Обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности. В функционал управляющей компании входит также задача проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения.

Предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами. Жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения.

Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.

Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.

Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.

О заключении договоров с третьими лицами жильцы дома обязательно должны быть проинформированы. В случае возникновения вопросов или неисправностей, обращаться можно не только в управляющую компанию, но и напрямую к компаниям, обслуживающим дом на основании имеющихся договоров.

Законодательная база

Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:

В случае ненадлежащего исполнения УК своих функций возможно расторжение договора с управляющей компанией по инициативе жильцов.

Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Обязанности управляющей компании по жилищному кодексу

Большинство жильцов многоквартирных домов не знают, какие обязанности у управляющей компании. Собственник каждой квартиры должен заключить с УК договор, в котором прописываются все услуги, порядок и условия их оказания. Отсутствие контроля работы организаций со стороны жильцов часто приводит к безнаказанной и противоправной деятельности со стороны УК.

Функции управляющих организаций

Жилищный кодекс, федеральное законодательство и отдельные законодательные акты накладывают на деятельность УК ряд задач, выполнение которых должно строго соблюдаться. Деятельность УК начинается с момента заключения договора управления — с этого момента фирма начинает по закону управлять домом в разрешенных рамках.

Правовое регулирование деятельности

Бесперебойная работа УК и своевременно выполняемые услуги должного качества — зачастую работа регулирующих органов, а не добрая воля фирмы. Далеко не все компании стараются в полной мере выполнять свои обязанности, а ведь согласно законодательству РФ, их немало.

Деятельность фирм регламентирована в следующих правовых документах:

  1. Жилищный кодекс РФ, а именно его статьи 154−157, 161−165. Жилищный кодекс является основным документом, по которому работает УК. В указанных статьях разбираются основные правила работы фирмы, обязанности управляющей компании и ее ответственность.
  2. Федеральный закон № 210-ФЗ. ФЗ № 210-ФЗ был принят еще в 2004 году, и с тех пор устанавливает порядок начисления и изменения тарифов за ЖКХ-услуги УК при обслуживании многоквартирных домов.
  3. Статьи Гражданского кодекса ст. 209−217, 288−293, 683−688. Обязанности компаний, порядок функционирования, решение спорных вопросов и санкции.
  4. Постановление «О предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании», выпущенное правительством РФ.
  5. Постановления Госкомитета РФ о многоквартирном жилье, правила и нормы для жилищного фонда.

Указанных документов достаточно, чтобы в случае нарушения ответственная фирма получила существенные санкции. Естественно, если жильцы в курсе обязанностей обслуживающей их дом компании.

Что говорит жилищный кодекс

Жилищный кодекс содержит в себе все базовые моменты и нюансы, которыми должна руководствоваться УК в своей работе. В нем прописано, что жильцы многоквартирных домов должны заключать договора с организацией, занимающейся зданием и придомовой территорией.

В ЖК перечислены основные обязанности управляющей компании многоквартирных домов:

  • Предоставлять коммунальные услуги, выполнять все задачи в сфере ЖКХ.
  • Содержать в чистоте и порядке дом и придомовое имущество, общее имущество дома, производить уборку и ремонт.
  • В точности выполнять возложенные на нее обязанности.

Дело в том, что абсолютно все функции УК в законе не прописаны. Конечный перечень обязанностей организации и условия предоставления услуг должны обсуждаться и утверждаться на общем собрании. Участвовать в нем могут жильцы (собственники) многоквартирного дома. Одновременно с этим, большинство функций УК одинаковы для всех и должны выполняться в соответствии с законодательством.

Содержание и уборка одного многоквартирного дома может выполняться одновременно несколькими компаниями. С каждой из этих фирм управляющая компания заключает договор. По этому договору сторонние фирмы оказывают необходимые услуги, по нему же заключаются необходимые акты приема выполненных работ. Если все выполнено как следует, фирмы-исполнитель получает выплаты согласно договору.

По закону, УК не может выполнять функции обслуживающих организаций. Одновременно быть обслуживающей организацией и УК нельзя.

Обслуживание придомовой территории

Все обязанности управляющей организации можно разделить на несколько групп, одной из которых является контроль за прилегающей территорией, принадлежащей дому. В обязанности УК по жилищному кодексу входит обслуживание только придомовой территории — земельной площади, юридически закрепленной за конкретным многоквартирным домом.

Это интересно:  Проведение экспертизы по 44-ФЗ - внешняя и внутренняя

Все жильцы дома не только имеют право пользоваться придомовой территорией, но и обязаны платить за нее. По закону земля считается общей собственностью всех жильцов дома.

Требование содержать территорию относится непосредственно к УК и содержит несколько пунктов:

  • Своевременная уборка территории.
  • Вывоз бытовых отходов по расписанию.
  • Работы по озеленению территории.
  • Установка лавочек, мусорных контейнеров, мусорки.
  • Строительство детских площадок.

Считается, что все работы производятся только в согласовании с жильцами многоквартирного дома. Соответственно, контролировать работу управляющей организации также обязаны жильцы.

Предоставление коммунальных услуг

Главной задачей управляющих организаций остается контроль за своевременной подачей услуг ЖКХ в полном объеме. Все коммунальные услуги также должны оказываться исключительно на основании договора, заключение которого состоит из нескольких этапов.

  1. Сначала подается заявление в энергоснабжающую организацию с просьбой заключить договор.
  2. УК собирает все необходимые документы для оформления и заключает договор.
  3. После подписания документов услуги ЖКХ начинают оказываться согласно прописанным условиям.

По сути, основной задачей УК в сфере ЖКУ остается контроль за качеством, полнотой и бесперебойностью оказания услуг. Если что-то не так, конфликты решаются путем составления специального протокола разногласий. Все функции УК должны регламентироваться, поэтому отвечать перед мкд и ЖЭУ фирма будет только в том случае, если проблема произошла действительно по ее вине.

Ремонт многоквартирного дома

В договоре присутствует пункт «Обязанности», в котором четко прописано, обязана ли управляющая компания выполнять те или иные действия по ремонту многоквартирного дома.

Все эти функции должны быть прописаны корректным юридическим языком. В противном случае имеется возможность годами иметь проблемы с качественным ремонтом, поскольку его необходимость в договоре не была прописана или прописана размыто.

Все ремонтные работы со стороны УК можно разделить на две категории:

  1. Текущие работы. Сюда входит все, что позволяет поддерживать дом в текущем состоянии и не допускать ухудшения ситуации в будущем.
  2. Работы, целенаправленно ведущиеся для улучшения каких-либо характеристик, функций или параметров дома.

Общее содержание работ в сфере ЖКХ:

  • Проверка поступления оплаты за коммунальные платежи — свет, водоснабжение, отопление, газ и другие.
  • Обеспечение безопасной эксплуатации дома для всех его жильцов.
  • Контроль своевременности и качества поставок услуг от сторонних организаций, которые уполномочены предоставлять эти услуги в соответствии с договором.
  • Организация ремонта и прочих работ.

В организацию ремонтных и иных работ входит полный комплекс мер, необходимых для проведения ремонта от начала и до конца. Это поиск подрядчиков, привлечение бригад исполнителей, подписание договоров и актов приема-передачи выполненных работ, оплата услуг исполнителей. Функции управляющей компании ЖКХ вынуждают фирмы делать все это и выполнять другие действия, которые необходимы для выполнения работ.

Заключение договора с УК

При составлении и подписании договора с фирмой следует убедиться, что в нем прописаны наиболее важные моменты. Регулирование со стороны закона делает свое дело, однако неправильно составленный договор способен обернуться проблемами для всех жильцов многоквартирного дома.

Согласно статье 162 ЖК РФ, договор жильцов с фирмой носит срочный характер и не может составлять более пяти лет. В срок, указанный в договоре, компания обязана в полной мере предоставлять все прописанные услуги.

В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны следующие вещи:

  1. Полный перечень предоставляемых коммунальных услуг.
  2. Указание на расположение, адрес многоквартирного дома.
  3. Первоначальный список работ и услуг, а также условия их изменения в дальнейшем.
  4. Определение порядка оплаты и размера платежей за услуги ЖКХ и самой УК.
  5. Указание срока заключения и срока действия договора.

Желательно, чтобы в договоре была дополнительно прописана ответственность УК. Прописанный на бумаге порядок контроля за деятельностью фирмы поможет избежать проблем в дальнейшем.

Ответственность за невыполнение функций

Если управляющая фирма не справляется со своими обязанностями или прямо их игнорирует, есть возможность обратиться за помощью сразу по нескольким адресам. Регулирующие органы проведут проверку деятельности УК и, в случае обнаружения проблем, будут приняты меры и применены штрафные санкции.

Куда обращаться с жалобой на УК:

  1. Для начала имеет смысл в письменном виде уведомить компанию о проблеме и попросить устранить неисправность в соответствии с договором.
  2. Если УК не идет на контакт и никакой обратной связи или действий после письма не было, можно лично записаться на прием к руководителю фирмы. На приеме можно будет изложить свои претензии и быть уверенным, что начальство компании их услышало.
  3. Если ничего не помогает, пишется заявление, по установленной форме, в жилищно-правовую инспекцию. В заявлении потребуются ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Во всех случаях желательно иметь фотографии или другое доказательство противоправной деятельности УК. При обращении в жилищную инспекцию следует приложить подтверждения того факта, что обращение в управляющую организацию уже было.

Статья написана по материалам сайтов: 101urist.com, 101sovet.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector