+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Документы, необходимые для покупки земли у собственника

Главная » Земля » Документы, необходимые для покупки земли у собственника

Для приобретения земельного надела в собственность необходимо особое внимание уделить подготовке документов, которые являются основными для проведения сделок купли-продажи. Заранее готовьтесь к составлению сложных документов и подготовьте правоустанавливающие бумаги.

Содержание

Документы для покупки земельного участка у собственника

Для того чтобы сделка по приобретению земельного участка состоялась, необходимо подготовить документы и договор обеим сторонам сделки. Для покупателя и продавца существует перечень обязательных бумаг, которые необходимо иметь в наличии. Если части документов нет, то обратитесь заранее в государственные органы для восстановления документов или получения их дубликатов.

Для проведения сделки по купле-продаже земельного участка у продавца должны быть следующие документы на руках:

  • Оригинал и заверенная нотариусом копия паспорта гражданина РФ требуется для того, чтобы исключить подлог документов;
  • Оформленное свидетельство на право собственности в отношении участка земли, которые предполагается продать;
  • Правоустанавливающая документация, гарантирующая законность получения свидетельства на право собственности на участок земли;
  • Кадастровый паспорт участка, в котором должна содержаться информация о кадастровом номере земельного надела и о характеристиках участка;
  • Если в отношении земельного надела осуществлялась процедура межевания, то необходимо представить документы с результатами межевания;
  • Подтверждение из ФНС и ФССП о наличии или отсутствии долговых обязательств, закрепленных за данным участком земли, или иных форм обременения;
  • При осуществлении продажи участка продавец обязан предоставить письменное соглашение супруга на продажу земли. Разрешение необходимо представить даже в том случае, если земельный надел был приобретен продавцом до вступления в брак, а продажа осуществляется после вступления в брак;
  • Если продажа земельного участка влияет на материальное положение несовершеннолетних детей, то для осуществления сделки необходимо представить письменное разрешение органов опеки и попечительства;
  • В случае существования родственников, имеющих право распоряжения, пользования и владения земельным участком, получите их письменный отказ от совершения сделки купли-продажи с указанным участком. Отказ должен быть заверен нотариально.

Запомните, что покупатель обязан предоставить ряд документов, которые обеспечат реализацию сделки по приобретению земли:

  • Паспорт или иной документ, на основании которого можно удостоверить личность покупателя, предоставляются в оригинале с копией, заверенной нотариально;
  • Документ о проведении сделки купли-продажи в двух экземплярах, так как документ представляется в Росреестр и продавцу;
  • В случае приобретения участка земли в долевую собственность требуется письменное согласие всех участников сделки, включая детей, достигших 14 лет;
  • При наличии несовершеннолетних граждан в семье требуется разрешение органов опеки на приобретение участка земли в связи с тем, что покупатель намерен выделить крупную сумму денег для приобретения надела земли из семейного бюджета. Органы опеки проверяют факт ухудшения условий содержания несовершеннолетних детей в случае приобретения земельного участка. Если обнаруживается, что выделение средств на покупку участка ухудшают условия проживания несовершеннолетних в семье, такая сделка признается несовершенной;
  • Если у покупателя нет достаточной суммы для приобретения земельного участка, то представьте документы, гарантирующие возможность оплатить сделку. В качестве таких документов может применяться договор получения кредита;
  • В случае применения средств материнского капитала для покупки земельного участка получите документы в ПФР о праве использовать материнский капитал для указанной цели.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Чтобы составить документ осуществления сделки купли-продажи, необходимо воспользоваться образцами договоров, которые существуют в свободном доступе в интернете. Вариантов оформления сделок по приобретению земельного участка не так много. Главное в оформлении приобретения земли заключается в наличии определенных обязательных пунктов в документе, без которых договор не будет признан действительным и правомерным.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

О процедуре покупки земельного участка у собственника читайте тут.

Изучите основные пункты документа по приобретению земельного участка:

  • Вступление, в котором содержатся данные о месте составления договора купли-продажи, дате осуществления действия, перечень правоустанавливающих документов, служащих основанием для осуществления сделки. В этом пункте договора содержится информация о сторонах сделки;
  • Предмет заключаемой сделки. В данном пункте отражены данные о кадастровом номере участка, его площади, о базовых характеристиках земельного надела. Детально описывается сам участок земли со всеми географическими и ландшафтными особенностями;
  • Раздел договора о цене участка земли. Укажите конечную стоимость участка земли. Отдельно укажите, от какой оценочной стоимости участка земли производится расчет стоимости сделки;
  • Алгоритм осуществления выплат при заключении договора купли-продажи участка земли. Детально распишите порядок осуществления выплат, способ передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Укажите сумму авансового платежа, если такой применялся, определите в договоре валюту оплаты сделки. Если перевод средств осуществляется путем безналичного расчета, то укажите номера счетов покупателя и продавца;
  • Важным пунктом является перечень прав и обязанностей сторон при заключении сделки. Дополнительно опишите обязанности продавца предоставить в определенный срок документы на земли. Укажите обязанность покупателя о своевременном внесении денежных средств на счет продавца или о передаче денег наличными в указанный в договоре срок;
  • В этом разделе подробно опишите обстоятельства непреодолимой силы, которые могут стать причиной расторжения сделки. Укажите варианты преодоления форс-мажорных ситуаций, в случае если стороны договора могут своими действиями повлиять на устранение обстоятельств непреодолимой силы;
  • Раздел договора, в котором необходимо вписать все контактные данные участников сделки, паспортные данные, указать информацию о счетах при необходимости или иные данные, которые применяются сторонами при заключении договора купли-продажи.

Если стороны сделки прикладывают копии документов к договору, необходимо оформить приложения к основному тексту документа.

В основном тексте договора нужно ссылаться именно на эти документы, указывая номер приложения к договору для каждого конкретного документа.

Документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок

После заключения сделки купли-продажи в отношении участка земли необходимо провести процедуру регистрации права на собственность нового владельца земельного надела. Осуществить данное действие можно в МФЦ или в отделениях Росреестра.

Подготовьте следующие документы для проведения регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю:

  • Заявление на регистрацию права собственности по установленному образцу;
  • Паспорт продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами сделки;
  • Информация из ЕГРН о правах владельца на участок земли;
  • Кадастровая документация на земельный надел;
  • Документы, подтверждающие права владельца на участок земли;
  • Передаточный акт;
  • Оплата государственной пошлины:
    • 350 рублей для участков сельхозназначения, индивидуального строительства для жилья и ЛХП;
    • 2000 рублей для других видов землепользования.

Список документации представлен не полностью, могут потребоваться дополнительные бумаги в зависимости от ситуации (например, в случае с несовершенными детьми требуется разрешение опеки и попечительства). Более подробно можно получить информацию по телефону или при личном присутствии в отделениях Росреестра или МФЦ.

Учтите, что в тексте договора на приобретение участка должен присутствовать передаточный акт. Если договор не содержит данной информации, то акт приема-передачи оформляется отдельным документом и прилагается к общему пакету бумаг для оформления продажи участка.

Договор купли-продажи оформляется так, чтобы каждому участнику сделки был предоставлен дубликат договора, а один экземпляр передается в архив ЕГРП. Образец заявления и бланки можно скачать и напечатать из интернета или взять в отделениях Росреестра. Бланки заполняются от имени продавца и от имени покупателя, регистрация перехода права собственности проводится в течение 10 суток. После завершения процедуры новый владелец земельного участка получает выписку из ЕГРП с внесенными данными о владельце участка.

Какие еще документы могут понадобиться при покупке земельного участка

Чтобы заранее определить список дополнительной документации, узнайте категорию и вид разрешенного землепользования. Если территория земли приобретается под индивидуальное строительство жилых объектов, для ведения фермерского хозяйства, для иных целей, тогда в каждом конкретном случае дополнительные бумаги будут требоваться разные.

Для ИЖС требуется предоставить согласованный в архитектурной комиссии проект жилого дома, чертеж инженерных сетей и коммуникаций, подводимых к дому. Для ведения сельскохозяйственной деятельности на участке земли потребуется представить документы о целевом использовании надела земли.

Делая вывод, запомните, что продавец обязан документально подтвердить свои права на земельный участок и на способность передать право собственности третьему лицу. Документы продавца необходимо тщательно проверять. Покупатель, в свою очередь, обязан представить документы, подтверждающие его платежеспособность. Если сделка оформляется с нарушениями со стороны продавца или покупателя, то она признается незаключенной до момента устранения причин нарушения порядка заключения договора.

Это интересно:  Система электронного документооборота ПФР

ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
Риски, документы, процедура оформления

Если ранее Вам не приходилось иметь дело со сделками по покупке земельных участков, то, для начала, Вам желательно узнать ответы на следующие вопросы:

1. КАКОВА ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

2. КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

3. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

4. НЕОБХОДИМА ЛИ ПОМОЩЬ ЮРИСТА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ИЛИ МОЖНО ОБОЙТИСЬ СВОИМИ СИЛАМИ?

5. СТОИМОСТЬ УСЛУГ ЮРИСТА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

  • Какова процедура покупки земельного участка?
  • Какие существуют риски при покупке земельного участка?
  • Какие документы необходимы для покупки земельного участка?
  • Необходима ли помощь юриста при покупке земельного участка, или можно обойтись своими силами?
  • Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками.
  • I. Какова процедура покупки земельного участка?

    • Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.
    • Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
    • Заключение основного договора купли-продажи земельного участка. Это основной документ, который должен быть составлен юристами, специализирующимися именно на сделках с недвижимостью. Конечно, типовой договор можно скачать из интернета, но тогда в нем не будут учтены все особенности объекта сделки и требования сторон, что может привести к многолетним судебным спорам.
    • Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
    • Регистрация земельного участка в органах юстиции.

    Подробную схему сделки, а также подводные камни каждого этапа смотрите ЗДЕСЬ.

    II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

    Риск первый: недобросовестный продавец
    Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

    • Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
    • Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
    • Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
    • Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

    Чтобы не допустить этих рисков, перед сделкой наши юристы занимаются проверкой юридической чистоты объекта. При этом вам не обязательно выбирать полное сопровождение сделки — при желании вы можете сэкономить и заказать у нас только юридическую проверку. Калькулятор цен на услуги ЗДЕСЬ.

    Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

    Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

    • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
    • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
    • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

    Риск третий: невнимательность покупателя

    Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

    И это всего лишь минимальный набор самых распространенных рисков. О большинстве рисков невозможно узнать в интернете, поскольку каждая сделка индивидуальна, а подвох кроется за каждым углом.

    Выход — юридическая консультация по вашей сделке. Вы получите план действий и по нему сможете завершить сделку самостоятельно, потратив на юристов минимально возможную сумму. Актуальные цены 2019 года на юридическое сопровождение сделок с земельными участками, а также запись на консультацию ЗДЕСЬ.

    III. Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?

    Документы, удостоверяющие продавца:

    • для гражданина паспорт,
    • для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
    • для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
    • для юридического лица — учредительные документы;
    • Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;
    • Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);
    • Свидетельство о праве собственности на участок либо выписка из ЕГРН. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
    • Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а также за исключением садовых, огородных, дачных земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

    Как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать данный земельный участок?

    Узнать, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли на нем обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплатив предварительно пошлину. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

    IV. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

    В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка необходимо будет предоставить следующие документы:

    1. Документы, удостоверяющие личность:

    • Для гражданина – паспорт,
    • для представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,
    • для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
    • для юридического лица – учредительные документы и нотариальная доверенность на представителя.

    2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

    • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
    • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
    • иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
    • документ об уплате государственной пошлины.

    3. Кадастровый паспорт.
    (В случае если кадастровый паспорт земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.)

    4. Помимо вышеперечисленных, также необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Росреестра.

    Это интересно:  Истекает срок действия полномочий в системе Сбербанк Бизнес ОнЛ@йн""

    Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров, доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    V. Нужна ли помощь юриста при покупке земельного участка, или можно обойтись своими силами?

    Все этапы подготовки и проведения сделки требуют максимальной бдительности и тщательной проверки всех представленных и оформляемых документов, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок и опечаток (несоответствие пола продавца или покупателя, пропущенная запятая в договоре и т.п.).

    Вполне понятное желание покупателя сократить расходы при покупке земельного участка может обернуться серьезными финансовыми и юридическими проблемами в будущем.

    Обойти все «подводные камни» в сделках с землей помогут только соответствующие знания и опыт ведения подобных дел. Для новичка, или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, достаточно велик. Решив сэкономить на безопасности, очень легко потерять значительно большую сумму и получить не свой «кусок земли и домик», а набор проблем: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

    На этой странице мы сделали для вас гайдлайн, как не попасться на часто встречаемые уловки. Но есть и менее распространенные схемы обмана, кроме того постоянно появляются новые способы «отъема средств». Поэтому чтобы себя обезопасить есть два варианта: 1) консультация у нас в офисе, чтобы дальше вы могли действовать самостоятельно 2) полное сопровождение сделки

    VI. Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками.

    В разных юридических фирмах Санкт-Петербурга стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна. Кто-то будет предлагать Вам за минимальные деньги и сроки решить все возможные проблемы, кто-то, оперируя «солидностью» фирмы, сразу предъявит достаточно высокий ценник. Риэлторы и агенства недвижимости будут уверять Вас, что при работе с ними Вам вообще нет необходимости обращаться к юристу.

    Политика юридической фирмы «Логос» — удерживать средневзвешенные цены при высокопрофессиональном уровне оказываемых услуг.

    • Документальное исследование юридической чистоты сделки, подготовка заключения о рисках, связанных с использованием данной земли – 25 000 руб.
    • Сопровождение расчетов по сделке – 10 000 руб.
    • Сопровождение государственной регистрации права собственности – 15 000 руб.

    Задача юриста, сопровождающего покупку земельного участка – обеспечить честную сделку, защитить от обманщиков и аферистов, гарантировать юридическую безопасность для своего клиента.

    Для этого проводится проверка юридической чистоты покупаемого объекта:

    • Собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (проверка цепочки собственников).
    • Какие сделки проводились с земельным участком (проверка законности данных сделок).
    • Кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (анализ законности возникновения права собственности).

    Кроме того, в рамках проверки выявляют:

    • сведения о проведении межевания земельного участка;
    • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
    • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
    • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
    • состав земель земельного участка;
    • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
    • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

    Важно отметить, что юридическая проверка должна быть проведена до осуществления сделки, чтобы избежать риска заключения сделки с недобросовестным продавцом.

    Решать Вам – можно рискнуть и попробовать пройти все круги сделки самостоятельно. Другой вариант – обратиться к юристу, профессионалу по сделкам с землей (именно к юристу, а не риэлтору). Да, услуги любого профессионала стоят денег. Соразмерна ли вероятность и размер риска вознаграждению юриста – опять-таки, решать Вам.

    Если вы решите, что юридическая защищенность Вас и Вашей собственности в будущем стоит затрат сегодня – пожалуйста, обращайтесь в нашу фирму.

    Мы работаем с 1998 г. – Вы можете на нас положиться.

    Инструкция по покупке земельного участка у собственника

    Содержание

    Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

    После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки. Для начала нужно документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка. Что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о владельце недвижимости только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

    РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

    Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

    1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
    2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
    3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
    4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
    5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

    Шаг 3 — оставить продавцу задаток

    Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

    Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

    • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
    • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

    Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

    Шаг 4 — самостоятельно оформить куплю-продажу в РосРеестре

    Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

    1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
    2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
    3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
    4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
    5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
    6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

    Причины приостановки регистрации земельного участка

    Причиной ограничения прав может стать следующее:

    1. Судебное постановление об аресте имущества;
    2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
    3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
    4. Залоговые обязательства;
    5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
    6. Доверительное управление имуществом;
    7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
    8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

    Особенности покупки земельных участков в СНТ

    Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

    • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
    • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
    • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
    • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.
    Это интересно:  Как оформить опекунство над ребенком при живых родителях?

    Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

    Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

    Как составить договор между юр и физ лицом

    Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

    • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
    • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
    • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    В договоре не должно быть условий:

    • о праве продавца выкупить участок;
    • ограничений на пользование землей после покупки;
    • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

    Какие документы потребуются

    При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

    1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
    2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
    3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
    4. Паспорт гражданина РФ;
    5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.

    Риски при покупке земельного участка

    Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

    Недобросовестность продавца

    Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

    Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

    Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

    Небрежное оформление документов

    Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

    Невнимательность

    Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

    Какие документы нужны при покупке земельного участка?

    В современном мире оформление многочисленных сделок по приобретению земучастка является очень непростым занятием, чем при покупке жилья. В большинстве случаев это объясняется тем, что наблюдается явный минус в квалифицированных работниках, свободно ориентирующихся в действующих законактах различного уровня.

    При покупке земельного участка самым важным является два фактора: законность совершения сделки и удачное его расположение.

    Наличие необходимых для покупки и оформления участка документов

    Земельный участок может приобретаться как для дальнейшей его застройки, так и для организации дачного участка. В любом случае, владелец земли просто обязан предоставить следующие документы:

    1. Право на его собственность. Таким документом может являться: свидетельство купли или продажи данного участка. Оно должно быть нотариально заверенное. Кроме того, должна быть оформлена приватизация участка, также документы об обмене участков, свидетельство о дарении либо наследовании земли, справка о выплаченной доле. Наличие данной бумаги возможно в случае, если владелец покупал землю на паях с другими людьми.
    2. Документ, подтверждающий, что у владельца есть регистрация права на земельный участок.
    3. Выписка из кадастрового паспорта. В ней должны отражаться следующие пункты: Наличие соседствующих с продавцом землевладельцев, пункты ограничения по застройке участка. Если земля относится к категории поселений – на ней можно построить любую недвижимость. Если к категории сельскохозяйственных земель – необходимы дополнительные документы: справка о преимущественно праве, а также разрешение на покупку участка от сельсовета, района или города. Однако бывают случаи, когда земля принадлежит заповедным и строго охраняемым местам. В таком случае, необходимо получить разрешение на застройку участка у главы администрации. А также общая площадь земли и примерная стоимость участка и её общее состояние.
    4. Свидетельство, разрешающее продажу участка. Это необходимо, так как бывают случаи бессрочного владения участком либо пожизненное наследование. В таких случаях продажа его незаконна и может быть аннулирована.

    Как документ был сформирован и подписан обеими сторонами, необходимо оформить участок в собственность. Для этого нужны документы:

    1. Документ, удостоверяющий право на переоформление участка.
    2. Собственно договор.
    3. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
    4. Согласие супруги на продажу участка. Должно быть заверено у нотариуса.
    5. Кадастровая выписка.
    6. Акт приёма и передачи земельного участка.

    Как избежать мошенничества со стороны продавца? Возможные трудности

    Очень часто, несмотря на все меры предосторожности, происходит расторжение сделки вне зависимости от желания покупателя. Что же следует предпринять для предотвращения данной ситуации?

    1. Внимательно изучить справку из кадастра и документы о купле-продаже. Номера на них должна быть идентичны данным, указанным в интернет-версии Российского реестра.
    2. Проверить паспортные данные продавца, его семейное положение. Кроме того, следует проверить наличие регистрации.
    3. С помощью сайта Росреестра следует сравнить данные об общей площади участка.
    4. Необходимо досконально изучить все документы. Лучше всего воспользоваться помощью юристов.

    После того, как все было тщательно проверено, можно смело вступать в права владения участком. Однако, и здесь могут возникнуть небольшие проблемы:

    1. Спорные вопросы с соседями. Предметом спора, чаще всего, является право на владение участком. Они решаются, в основном, через суд либо полюбовно – путём разрешения на владение небольшой площадью из чужого участка.
    2. Разногласия с чиновниками. Они могут не дать согласия на оформление участка.
    3. Наличие задолженности. Оформление земельного участка производится вне зависимости от финансовой стороны вопроса. Погашается же она за 3 года.
    4. Самостоятельная размежевка участка. При делении общей земли каждый владелец может самостоятельно отметить площадь своей земли. В таком случае необходимо предоставить документы, доказывающие факт использования земли в течение 10-15 лет.

    И в заключении важно отметить, что необходимо с особой тщательностью сверить все документы, чтобы вся информация в них полностью соответствовала реальному количеству и состоянию, совпадали все ИОФ, а также цифры, даты и другие сведения.

    Статья написана по материалам сайтов: www.logosinfo.ru, zembaron.ru, 2realtor.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector